Telkens ik over de Meir wandel, kijk ik met veel bewondering naar de prachtige panden. Dat ook een handvol, nationale en internationale investeerders met veel interesse (en eurotekens in de ogen) naar deze gebouwen kijken, mag na het lezen van dit artikel niet verbazen. Dit onderzoek in het kader van de reeks Wie bezit Vlaanderen? verscheen ook in Apache Magazine.
Ontdek alle negen artikels uit 2021 die je gelezen moet hebben.
Een beetje Monopoly-speler aarzelt geen seconde wanneer hij Antwerpen Meir kan kopen. Ook al moet je er flink wat geld voor neertellen, de inkomsten liggen waanzinnig hoog, zeker wanneer er een aantal huizen opstaan. In de echte wereld is het niet anders.
De belangrijkste Antwerpse winkelstraat oefent een bijzondere aantrekkingskracht uit op dagjestoeristen. Jaarlijks struinen ongeveer 16 miljoen mensen over de Meir. De coronacrsis zette een domper op de winkelvreugde, maar de verwachting dat de kooplustige meute straks opnieuw in dichte drommen door de straat zal trekken, houdt de huurprijzen hoog.
De in commercieel vastgoed gespecialiseerde multinational Jones Lang LaSalle schatte de gemiddelde jaarlijkse huurprijs per m² op de Meir vorig jaar op 1.600 euro. Dat is 14% minder dan de 1.850 euro die in 2019 gemiddeld per m² werd betaald, maar nog steeds het hoogst van alle Belgische winkelstraten. Wie een zogenaamde ‘high end’ winkel van minimaal 150 m² en een etalage van 7 m² groot wil huren, moet daarvoor jaarlijks al snel een kwart miljoen euro neertellen. Dat zijn bedragen die kleine zelfstandigen uit de markt duwen en enkel haalbaar zijn voor ketens, en dan vooral voor kledingzaken die een grote omzet draaien.
Het fenomeen beperkt zich niet tot de belangrijkste Antwerpse winkelstraat. Het is een internationaal fenomeen dat ervoor zorgt dat de grote winkelstraten de voorbije jaren steeds meer op elkaar zijn gaan lijken: brede boulevards met winkelruimtes uitgebaat door steeds weer dezelfde ketens. Zogenaamde flagship stores waarmee merken naast hun handelswaar vooral ook zichzelf verkopen. Wie je over die evolutie niet hoort klagen, zijn de eigenaars van het vastgoed. De waarde van de panden op de Meir ligt dan ook bijzonder hoog. Exacte cijfers zijn er nauwelijks, maar een jaarlijkse huuropbrengst van een half miljoen euro voor een winkel van 150 m², gerekend aan een in de sector gangbare opbrengst van 6%, correspondeert met een waarde van 4,2 miljoen euro voor een al bij al bescheiden pand. Met een totale lengte van goed 500 meter, langs twee kanten quasi integraal afgeboord door winkeletalages, is het vastgoed op de Meir vele honderden miljoenen euro’s waard.
Dit onderzoek verscheen eerst in het zomernummer van Apache Magazine. Vind hier een verkooppunt in je buurt of neem een abonnement.
Discrete investeerders
Kadastergegevens van 2016 tonen dat een belangrijk deel van het vastgoed op de Meir in handen is van vijf grote spelers die, soms via verschillende vennootschappen, samen eigenaar zijn van een vijftigtal ‘huisnummers’ met een etalage op de Meir. De twee grootste spelers zijn plastisch chirurg Jules Hayen en de Belgische Siciliaan Rocco Marotta.
Hayen is via de vennootschap Alkimmo, maar ook via Meir Building, Huis Rijswijck en Huis Leopold, eigenaar van een tiental panden die zich vooral vooraan, aan het breedste stuk van de Meir (de kant van de Boerentoren) bevinden. Ook verderop de Meir bezit Alkimmo een pand waarin momenteel een parfumwinkel is gevestigd. Hayen bezit daarnaast panden in de Schuttershofstraat en de Huidevettersstraat, maar beperkt zijn vastgoedactiviteiten niet tot Antwerpen. In Brussel investeerde hij bijvoorbeeld in een pand in het prestigieuze appartementencomplex Le Toison d’Or, gelegen tussen de Louizalaan en de Naamse Poort.
Net als Hayen wordt ook Rocco Marotta steevast omschreven als een ‘discreet investeerder’. Via vennootschappen als Immobilière Pesa en Thomas-De Rudder beschikt hij over een vergelijkbaar aantal eigendommen als Jules Hayen. Die situeren zich voornamelijk halverwege de Meir, in het gedeelte tussen de Gramayestraat en de Eikenstraat. De Italiaanse Belg beschikt ook elders in het land over een uitgebreide vastgoedportefeuille, met onder meer een aantal panden in de Brusselse Nieuwstraat en in Charleroi. In een van de panden van Marotta op de Meir, en in een pand waarvan hij eigenaar is in de Leysstraat – het vervolg van de Meir richting Centraal Station – dooft H&M binnenkort definitief de lichten. De winkelketen besliste om twee van zijn drie vestingen op de Antwerpse winkel-as tussen Centraal Station en Groenplaats te sluiten en enkel nog de flagship store tegenover de stadsfeestzaal open te houden.
Het vertrek van H&M is een streep door de rekening van Marotta, die eerder ook al bot ving toen het imposante Proximus-gebouw op de hoek van de Meir en de Jezusstraat werd verkocht aan de vennootschap Meir Corner. Dat is een vehikel van de Limburgse ondernemersfamilies Tans en Machiels (Group Machiels) die naar eigen zeggen de Meir zijn grandeur willen teruggeven. De familie Tans bezit winkelpanden in onder meer de Gentse Veldstraat en de Leuvense Bondgenotenlaan, maar wordt nu dus ook in een klap een belangrijke speler op de Antwerpse Meir. Naast een nieuw te bouwen luxewarenhuis met een oppervlakte van 10.000 m² moet Meir Corner ook onderdak (21.000 m²) bieden aan de Karel de Grote Hogeschool. Voor het luxewarenhuis willen de nieuwe eigenaars winkels aantrekken die mikken op het ‘hogere segment’. Geen Primark of Hema dus, wel Prada en Gucci.
Bedrijfsgebouwen
Of Meir Corner een nieuw publiek naar de Meir zal zuigen, blijft afwachten. Wat alleszins wel klopt, is de achterliggende aanname dat er een ‘downrating’ aan de gang is van de winkels op de Meir. “Het middensegment, zoals modeketens WE en ZARA, krijgt het heel moeilijk in winkelstraten zoals de Meir”, zegt Gino Van Ossel, professor Retail & Trade Marketing aan de Vlerick Business School. “Er zijn nog uitzonderingen, maar de trend is duidelijk. De omzet moet hoog zijn om de zeer hoge huurprijzen te kunnen betalen. Dat trekt nieuwe winkels zoals Primark aan en vanzelfsprekend trekt dat gewijzigde landschap op zijn beurt een nieuw type bezoekers aan.”
Niet enkel Rocco Marotta, ook een andere grote speler op de Meir diende een bezwaarschrift in tegen de plannen van Meir Corner: Prowinko, een Nederlands vastgoedbedrijf van Max Vorst en Philip Van Perlstein dat intussen ook al bijna dertig jaar actief is op de Belgische vastgoedmarkt. Net als de andere grote jongens op de Meir bezit Prowinko panden in onder meer de Brusselse Nieuwstraat en de Gentse Veldstraat. Op de Meir bezit het een handvol panden. Het gebouw waar H&M haar flagship store behoudt, goed voor 5.000 m², is daarvan het belangrijkste.
Naast Jules Hayen, Rocco Marotta, Prowinko en nieuwkomer Meir Corner bezitten nog twee andere belangrijke spelers elk meer dan vijf panden op de Meir: de Nederlandse vastgoedgroep Ronstreet Properties, gelieerd met modeketen WE, en de Belgische investeerder Frank Van Leemput. Die laatste slaagde er in 2014 in om het indrukwekkende Osterriethhuis, op de hoek met de Eikenstraat, te kopen. In een deel van de oude patriciërswoning hield Belfius jarenlang kantoor. Van Leemput betaalde zeven jaar geleden 24 miljoen euro voor het pand. Het Osterriethhuis is een van de weinige achttiende-eeuwse patriciërswoningen die op de Meir overeind zijn gebleven.
De Meir had vroeger de naam om het “schoonste zicht van ’t stad” te zijn, maar vandaag presenteert de winkelstraat zich als een bonte mengeling van gebouwen en stijlen die elk op hun manier iets van de geschiedenis van de Meir vertellen. Vooral de constructie van grote bedrijfsgebouwen in de negentiende en twintigste eeuw bepaalt het hedendaagse uitzicht. Banken en verzekeringsmaatschappijen vestigden hun zetel op de prestigieuze Meir die ook nog tal van restaurants, cinema’s en feestzalen herbergde. De Stadsfeestzaal, die in 2000 nagenoeg volledig uitbrandde en nu fungeert als een soort galerie, is daar een laatste restant van.
De bouw van die majestueuze gebouwen hangt nauw samen met de komst van het Centraal Station (1895-1905), de aanleg van De Keyserlei (1867) en de verbreding van de Meir, waarbij tal van kleinere woningen werden afgebroken. Die ontwikkelingen gaven de winkelstraat die de Meir altijd geweest is een bijkomende duw in de rug.
Shoppingcentra
De nieuwe grote gebouwen van de negentiende en twintigste eeuw leverden niet enkel een bruisend stadsdeel op, de aanpak droeg ook al de kiem in zich van een evolutie die de voorbije veertig jaar in een stroomversnelling kwam: kleinere handelaars en winkels ruimden plaats voor grote merkwinkels en ketens. Vandaag wil iedereen op de Meir zijn en dat levert behalve veel passage ook zeer hoge huurprijzen op.
“Met uitzondering van een beperkt aantal mensen die zelf eigenaar zijn van hun pand of die nog historische huurcontracten hebben, is het vastgoed op de Meir in handen van vastgoedinvesteerders”, zegt Gino Van Ossel. “Het is een historische evolutie die niet tegen te houden valt en die zich verder zal voltrekken. De huurprijzen zijn zodanig hoog dat zelfstandige ondernemers simpelweg uit de markt worden geprijsd.”
Daar komt bij dat vastgoedinvesteerders zoveel geld voor de aankoop van het vastgoed op tafel leggen dat de financiële verleiding om te verkopen voor kleinere eigenaars bijzonder groot wordt. “Een bekend voorbeeld daarvan is de Gentse bakkerij Bloch in de Veldstraat”, zegt Van Ossel. “Die kon veel meer geld verdienen door de bakkerij in de winkelstraat te sluiten.”
Die evolutie zorgt volgens Van Ossel niet enkel dat zelfstandige ondernemers uit het straatbeeld verdwijnen, het heeft ook een effect op het soort winkels dat zich vestigt in de Antwerpse winkelstraat. “Zo wijzigt langzaam maar zeker het aanschijn van een winkelstraat als de Meir.” Projecten zoals Meir Corner pretenderen een duw in de andere richting te geven, maar de financiële dynamiek in een winkelstraat laat zich moeilijk sturen.
“Op dat vlak is er een groot verschil tussen shoppingcentra en winkelstraten”, zegt Van Ossel. “Shoppingcentra worden beheerd en de panden worden verhuurd door één eigenaar. In de winkelstraat zijn heel veel verschillende eigenaars. Een shoppingcentrum heeft er belang bij om geen leegstand te hebben. Dat maakt dat de beheerder ervan bereid is spelers aan te trekken, eventueel aan lagere verhuurprijzen om de mix optimaal te houden. De beheerder runt zijn shoppingcentrum als een winkelzaak. In een winkel win je ook niet op elk product evenveel. Op een bak bier bijvoorbeeld is de marge beperkt, maar je moet wel bier verkopen. In winkelstraten speelt die logica niet. Een aantal belangrijke eigenaars zou in principe afspraken kunnen maken en zo de evolutie sturen, maar het blijft een ander verhaal dan een strak geleid shoppingcentrum.”
Bovendien, zo leren de kadastergegevens, bezitten ‘de grote zes’ weliswaar grote stukken van de Meir, maar zijn ze lang niet de enige eigenaars. Dat maakt onderlinge afspraken quasi onmogelijk.
Kleinere panden
De kadastergegevens van 2016 leren dat er nog acht eigenaars zijn die meer dan één ‘huisnummer’ van de Meir in eigendom hebben. Vaak gaat het om aan elkaar aansluitende panden. Opvallend is dat ook daar behoorlijk wat Franstaligen en Nederlanders bij zijn. Bij die laatste groep is vooral Redevco Retail belangrijk. Dat is de vastgoedpoot van de Nederlandse familie Brenninkmeijer, eigenaar van de kledingketen C&A. Redevco is de grootste retailvastgoedeigenaar in België en verhuurt op de Meir de immense Galeria Inno en het ruime pand op de hoek met de Kolveniersstraat waar al sinds 1962 C&A huist. In aantal gaat het om minder panden, maar vanwege het grote volume ervan hoort Redevco thuis in het rijtje met de allergrootste vastgoedspelers op de Meir.
Een andere Nederlands/Duitse vastgoedeigenaar is de nv Exploitatiemaatschappij Antwerpen, onderdeel van de winkelketen Peek & Cloppenburg (P&C). Dat was tenminste het geval in 2016. Na 42 jaar aanwezigheid sloot de winkelketen eind 2019 haar vestiging op de Meir. Of en wanneer het vastgoed zal worden verkocht, is onduidelijk. In dezelfde periode vertrok ook een ander ‘monument’ van de Meir: via de vennootschap Eaton is de familie Heeren eigenaar van enkele naast elkaar gelegen panden waar Princess Group 55 jaar lang een befaamde modezaak uitbaatte. De groep verplaatste haar winkel naar de Lange Gasthuisstraat en heeft ook een winkel in Knokke. Ook wat de Princess Group betreft, is het niet duidelijk of en wanneer ze haar vastgoed op de Meir zal verkopen.
Veel redenen om te verkopen zijn er alleszins niet. Investeren in vastgoed op de Meir blijft volgens het gros van de analisten ook in de toekomst financieel interessant. Zelfs corona brengt daarin weinig verandering. “De markt zit behoorlijk gebetonneerd en dat blijft wellicht ook zo”, zegt Evelien Van Hoecke, hoofd retail van de internationale vastgoeddienstverlener Jones Lang Lasalle. “Misschien ligt de trafiek in de winkelstraat nu iets lager. Maar de impact daarvan op de huurprijzen zal tijdelijk zijn. Op lange termijn is er geen enkele reden om te verkopen. Tenzij het om eigenaars gaat die om economische redenen snel geld van de verkoop nodig hebben, zie ik de komende jaren weinig verschuiven.”
Wat mogelijk wel wijzigt is de indeling van de panden. Sommige winkels overspannen verschillende woningen. Er zijn gigantische winkeloppervlakten zoals die van de Galeria Inno, maar er zijn evengoed kleinere winkels van nauwelijks 150 m². “Van oudsher zijn er veel grote panden op de Meir”, zegt Gino Van Ossel. “We zien nu een toenemende vraag naar kleinere winkeloppervlaktes. Retailers zoeken die kleinere panden, onder meer door de opkomst van e-commerce. De oppervlakte wordt minder belangrijk. Vooral de aanwezigheid is cruciaal. Kijk naar H&M dat van drie naar één enkele winkel is gegaan. Compartimenteren wordt dan een optie. Samen een winkel huren kan natuurlijk ook. Op de Meir zie je nu al dat Torfs en JBC in hetzelfde pand hun winkel hebben.”
West-End
Grote institutionele beleggers krijgen vooralsnog weinig voet aan de grond op de Meir. Befimmo is een beursgenoteerd vastgoedfonds dat eigenaar is van het monumentale gebouw gelegen naast het Paleis op de Meir, waar BNP Paribas Fortis kantoor houdt. Ook het aansluitende gebouw dat zich bevindt op de nummers 42-46, is eigendom van Befimmo. QRF, de vastgoedvennootschap van immobedrijf Quares, is dan weer eigenaar van het pand op nummer 107. Het Nederlandse vastgoedfonds Vastned bezit het pand op nummer 99 en ook Cofinimmo is actief op de Meir. Maar daarmee hebben we het qua institutionele beleggers zowat gehad
Nog een andere opvallende speler is Gérald Hibert. Met zijn vennootschap Belalan Meir Leasehold bezit hij het monumentale pand op de hoek met de Gramayestraat. Eigenlijk zijn het twee woningen die eenzelfde opvallend brede gevel delen. Het huis werd halverwege de negentiende eeuw gebouwd op de plaats waar eerder het befaamde hotel Le Grand Laboureur stond. Vastgoedondernemer Hibert is vooral actief in Brussels vastgoed, in de buurt van de Louizalaan, maar onder meer ook in Leuven, Luik, Knokke en Parijs. Steinco van de familie Appelstein (Lola & Liza) en de in Monaco gevestigde vennootschap Société Civile Immobilière Denlau maken het lijstje met eigenaars die meerdere panden op de Meir bezitten volledig.
Daarnaast tellen we nog een twintigtal eigenaars die elk één pand op de Meir bezitten. Met het vertrek van het eerder genoemde Princess is Philippe Thewissen, de voorzitter van de handelaarsvereniging Meir en uitbater van schoenwinkel West-End, de laatste kleine zelfstandige handelaar op de Meir die ook eigenaar is van zijn pand.
Enkele grote merken zijn eigenaar van hun eigen pand, zoals de Spaanse kledinggigant ZARA en de Nederlandse boekhandel De Slegte. Dat is ook het geval bij enkele steenrijke individuele beleggers, zoals de Nederlandse vastgoedmiljardairsfamilie Rosenbaum, of Straco, de investeringsmaatschappij van het koppel De Raedt-Verheyen dat steenrijk werd in de sector van medische laboratoria.
Toeristenstroom
Of het nu gaat om professionele vastgoedinvesteerders, beursgenoteerde vastgoedfondsen of individuele miljonairs die hun centen beleggen, allemaal doen ze gouden zaken op de Meir. Er is ook weinig reden om te denken dat daarin snel verandering komt. Zelfs al neemt de vraag naar kleinere winkelruimtes toe en bepalen goedkopere ketens zoals Primark mee het straatbeeld en het publiek, het spel van vraag en aanbod staat blijvend garant voor hoge huurinkomsten.
“De eigenaars hebben door Covid-19 misschien even iets minder inkomsten, ze hebben de zekerheid dat de grote ketens altijd bereid zullen blijven om hoge prijzen te betalen voor hun aanwezigheid op de Meir”, zegt Gino Van Ossel. “De overheid heeft daar ook nauwelijks grip op. Ze kan eventueel wat sturend werken met het vergunningsbeleid, maar je kan geen branchering opleggen met verplichte aanwezigheid van bepaalde spelers.”
“De Meir blijft een winkelstraat met een zeer hoge passage. De grootte van de etalage en de winkelindeling zijn belangrijke parameters voor de huurprijs, maar de stroom volk die passeert is cruciaal en die zal de komende jaren niet opdrogen”, zegt Van Ossel. Integendeel zelfs, de kans dat het aantal kooplustigen de komende jaren verder aanzwelt, is reëel. Met het project Via Sinjoor wil het Antwerpse stadsbestuur immers een grote wandelverbinding maken tussen het Centraal Station en de Schelde. De aanleg van het Operaplein was een eerste stap in die richting. Momenteel stropt het voetgangersverkeer nog ter hoogte van de Meirbrug, maar ook daar zijn ingrijpende werken gepland om de toeristenstroom vlot van het Centraal Station naar de Schelde en weer terug te loodsen. Die stroom passeert onvermijdelijk langs de duur betaalde etalages van de Meir.
Dit artikel maakt deel uit van het dossier Wie bezit Vlaanderen?, een onderzoek gebaseerd op kadastergegevens uit 2016. Lees hier het volledige dossier.
Dit onderzoeksartikel kwam tot stand met de steun van het Fonds Pascal Decroos voor Bijzondere Journalistiek.
