Geëngageerde burgers Natalie Aga, Eva Van Enoo en Pascal Debruyne organiseerden zaterdag 9 juli een publiek debat rond de verkoop van de Arsenaalsite. In het eerste deel van het debat deelde Gents stadsbouwmeester Peter Van den Abeele een zeer heldere historische evolutieschets: hoe de site dankzij de ontwikkelde visie van het stadsbestuur kon veranderen van ‘industrieterrein’ (paarse zone in het BPA, Bijzonder Plan van Aanleg) naar een rode zone, een ‘stadswerkplaats’ die per bindend RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan) haar nieuwe bestemming kan krijgen: een gebied van gemengde stedelijke ontwikkeling.
De site is een groot en strategisch goed gelegen plek in het grootstedelijk weefsel, met een sterk karakter dat vele kansen biedt. Of kan bieden, want tot op vandaag blijft de vraag wie de eigenaar wordt van de site.
Tot nader order verkoopt NMBS de site aan de hoogste bieder. Tenzij politici en/of bestuurders van NMBS daar anders over beslissen. Komt het hele terrein in handen van privaatondernemers en projectontwikkelaars, of zal een deel of het geheel bezit worden van de stad? Dat is het grote vraagstuk, dat zelfs juridisch nog steeds moet worden beslecht.
Het stadsbestuur heeft alvast enkele stappen ondernomen om het verlies van de gronden tegen te gaan. Twee belangrijke pistes: wordt men preferentiële partner, of gaat men voor een procedure van onteigening? Op 19 november 2020 en 15 januari 2021 poogden schepen Filip Watteeuw (Groen) en burgemeester Mathias De Clercq (Open Vld) de stad door NMBS als ‘preferentiële partner’ te laten erkennen. Dat werd door NMBS-baas Sophie Dutortoir echter tot tweemaal toe radicaal geweigerd, een keuze die juridisch aan te vechten valt en die door minister Georges Gilkinet (Ecolo) onderzocht wordt. Uitsluitsel volgt in de komende maanden. Maar ook de procedure van onteigening moet verder onderzocht.
Wanneer de stad grondbezitter wordt, staat nog open welk deel ze zelf in eigendom wil en kan krijgen. Het hele gebied? Enkel de volle 30% voorzien voor woningbouw? Of slechts de 12% beschikbaar voor ‘betaalbare en sociale woningen’? Tegelijk moet de burger begrijpen dat van meet af aan niet alles in het werk gesteld werd om het ergste scenario te vermijden: het verlies van dit uitzonderlijk groot lot aan … projectontwikkelaars.
Onbetaalbaar wonen
Het debat van 9 juli onder het gemeentebestuur noopt tot een bijzondere vaststelling: de toekomstperspectieven van de dertien hectare grond lijken zich te sluiten rond het percentage betaalbare woningen. Laat het goed doordringen: het verwerven/verliezen van gemeenschapsgrond wordt dus verengd tot een percentage van betaalbare woningen (sic).
De logica verplicht ons de vraag te stellen of we het resterende woonpercentage dus moeten beschouwen als ruimte voor onbetaalbare woningen. Onbetaalbaar voor wie? Een opmerkelijke kwestie, waar het stadsbestuur niet bij stilstaat. Is het dan absoluut normaal om in deze termen te spreken? Erkent men überhaupt de huidige wooncrisis? In het licht daarvan komt de gevoerde discussie toch wat ongemakkelijk binnen.
Een zootje van olifanten en RUPsen
Desalniettemin schermden de meerderheidspartijen (Open Vld, Groen en Vooruit, CD&V ontbrak bij het debat) met krachtige tools om de toekomst van de site in goede banen te leiden. Daarvan is het stadsbestuur zelf overtuigd. In samenspraak met NMBS heeft de stad een sterke visie ontwikkeld, die deel uitmaakt van het verkoopsdossier, waarnaar elke koper zich zou moeten schikken. Deze visie is geïnspireerd op de conceptstudie die de garanties moet bieden voor een ‘ambitieus stadsvernieuwingsproject en een strategische richting en visie die de site laat evolueren naar een ‘Makerswijk’, een combinatie van economische en sociaal-culturele activiteiten’.
Daarnaast zou een RUP ('ruimtelijk uitvoeringsplan’) worden opgemaakt, waarin expliciet zou worden gedefinieerd wat de toekomstige eigenaar al dan niet met de site mag doen.
Hoe bindend deze visie en de toekomstige RUP voor de koper van de site zullen worden, werd enkel door Tom De Meester (PVDA) in vraag gesteld. Net zoals Joris Vandenbroucke (Vooruit) verkiest hij dat de stad de site in haar volledigheid kan verwerven - via verkoop of onteigening - zodat de grond in publieke handen blijft. Maar De Meester waarschuwt voor het risico dat anderen liever minimaliseren: dat de koper uit winstbejag geduldig afwacht om, van zodra het mogelijk is, de site alsnog te transformeren ten dienste van pure winstmaximalisatie.
De Meester benadrukte bovendien dat moet worden ingezet op andere gebieden van stadsontwikkeling, zoals publiek groen en mobiliteit. De site is namelijk een zeer belangrijk multimodaal knooppunt (zie ook verslag en visie Gents Milieufront). Waarom het beheer daarvan afgeven aan een private partner, terwijl deze functies toch best door de stad zelf kan worden gegarandeerd?
Het is maar een van de vele olifanten in de kamer. “Welke risico’s lopen we namelijk sowieso bij verkoop aan de hoogste bieder? En welke overheid zullen we dan nodig hebben?”, vroeg debatleider Pascal Debruyne. Steven Geirnaert van Gents Milieufront antwoordde onomwonden: “Als een partij het terrein verwerft, met welke ogen kijken ze naar dat terrein? Wat is hun doel? En in welke mate zal die partij de toekomst van de stad mee bepalen? Die partij gaat zoveel mogelijk haar politieke macht gebruiken om ervan te maken wat ze wil: er geld uit halen.”
De overheid die we in dat geval nodig hebben moet de touwtjes stevig in handen houden, aldus Geirnaert. “Er bestaat al veel in Stad Gent, een conceptnota enzovoort, waar de ontwikkelaar ook rekening mee zal moeten houden, maar de overheid zal sterk moeten sturen. Het beste scenario blijft de gronden zelf in handen krijgen.”
De dynamiek van het grondbezit
Hoe men het ook draait of keert: wie de grond koopt, kiest zijn bestemming. En elke projectontwikkelaar is gericht op het creëren van een maximale meerwaarde. Hij zal de terreinen en gebouwen inzetten - desnoods met het nodige geduld - voor het rendement, en die winst halen waar het kan: bij elke gebruiker die er zijn goederen, diensten, ervaringen, woonst en vormingen zal komen zoeken. Dus niet alleen bij de bewoner die het kan betalen, maar ook bij de consument, bij de cultuurliefhebber, de evenementenorganisator, het makerslab, de bedrijven die er hun optrekje willen bemachtigen … De opgestreken winst keert niet terug naar de stad en haar bewoners, maar naar de investeerders. Wie die dynamiek vergeet in rekening te brengen, doet niets anders dan het mis- of ontkennen van de naakte realiteit, hoeveel correctiesystemen men hierop ook wil ontwikkelen.
De miskenning van de dynamiek die met grondbezit samengaat, is in politieke middens zeer groot. De burgers protesteerden dan ook met klem: heeft men eigenlijk wel iets geleerd uit de geschiedenis, uit de recente schandalen en bijvoorbeeld de juridische procedureslag rond de zaak-Huts?
Er is wellicht niemand die de goede wil van het Gentse stadsbestuur in vraag stelt, maar het bestuur schat de machtsverhoudingen niet juist in (althans niet in haar publieke communicatie) en heeft niet van meet af aan alles in het werk gesteld om de grond te kopen. De variatie in politieke standpunten over het deel dat men wenst te verwerven en het gebrek aan inzicht in de maatschappelijke nood aan ruimte, voelt bitter aan. Bitter en vreemd, in het licht van het commons-gedachtegoed dat in de Arteveldestad leeft (commons zijn gedeelde hulpbronnen, door een gemeenschap beheerd vanuit het oogpunt van duurzaamheid, inclusiviteit en publieke meerwaarde, red.).
Al wat blinkt
De bestemming van de site als verweven stadsdeel is tot op vandaag zeer onzeker. Zelfs de conceptstudie, in opdracht van ondermeer de stad, blijft vragen oproepen.
De conceptstudie Makerswijk Arsenaal - uitgevoerd in opdracht van NMBS en Stad Gent - presenteert een zeer ambitieus project. Maar laat ons ook voorbij die schone schijn kijken. De Makerswijk lijkt gericht op slechts één duidelijk segment van de bevolking: de gegoede burger, die zijn vrije tijd spendeert aan luxe en ervaringen; maar ook de moderne ondernemer die een exclusief plaatsje wil bemachtigen op deze beschermde, ‘opgewaardeerde’ historische site. Ook de efficiëntie in ruimtegebruik van de open ruimte doet ietwat vreemd aan, als je opmerkt hoe het ontwerp beweging van voetgangen er fietser tussen de verschillende gebouwen prefigureert. Dan spreken we nog niet over ‘het naar buiten toe uitblinken’ van de Dubbelloods en de ‘langgerekte volumes’ der Stapelhuizen ‘over de sporen heen kijkend en de site afboordend’… Elk element wordt intussen haarfijn vanuit architecturale blik onderworpen aan ‘waardescan’ (ook ‘erfgoedwaarde’) en ‘vermarktbaarheid’.
De Makerswijk zal vooral moeten uitblinken. Het stadsbestuur lijkt rotsvast overtuigd die toekomst zelf in handen te hebben, terwijl er zijn grenzen zijn aan die macht. Een zekere naïviteit zien we ook bij een andere tool die de stadsbouwmeester zeer lovend toelichtte: Double or nothing. Het principe gaat als volgt:
De ontwikkeling van de site stelt een model voor waarbij de ontwikkeling van een nieuw gebouw gekoppeld wordt aan de herontwikkeling van een of meerdere bestaande gebouwen. Deze gelijk oplopende ontwikkelingsstrategie zorgt voor een evenwichtige evolutie van de site. Bij de realisatie van een masterplan dient de ontwikkeling van de nieuwe gebouwen hand in hand te gaan met de renovatie van de bestaande gebouwen.
De gedachte dat men hiermee een krachtig principe heeft ontwikkeld, doet denken aan wat Jean Baudrillard in Simulacres et simulation (1981) beschrijft als de ‘strategie van het reële’: een politieke hyperrealiteit onttrekt zich aan de realiteitstoetsing. Hetzelfde zou kunnen gebeuren met de ontwikkeling van de Arsenaalsite, waarbij het uitrollen van visie en concepten finaal aan elke realiteitstoetsing zou gaan ontsnappen. Iemand verwees tijdens het debat naar de geschiedenis van het Brusselse Tour & Taxis.
Van wie wordt de stad?
In de lijn met bovenstaande ontwikkelingen is het niet verrassend dat voor de conceptvisie een aantal fundamentele partners niet geconsulteerd werden: zij met de meeste voeling met de maatschappelijke realiteit, het sociaal-maatschappelijk middenveld. Indien het Gentse stadsbestuur zijn krachtdadige beleid wenst waar te maken, is het noodzakelijk samen te werken onder meer de brede Gentse culturele sector. Die heeft zich intussen collectief georganiseerd als een onvermijdelijke structurele partner, die vanuit een maatschappijkritische en creatieve visie hoopt met haar tijdelijke invulling te kunnen vervellen naar het permanente verhaal.
Laten we ook de burgers zelf niet vergeten. Ook zij hebben mogelijks dromen voor de site. Ook zij blijken, volgens een recente volksbevraging door PVDA Gent, vragende partij tot het bemachtigen van de site in zijn geheel.
Frederik Van Driessche is psycholoog en geëngageerd Gentenaar.
