We hebben geen aanwijzingen dat Leuven bij grootschalige bouwprojecten in het verleden de wettelijke regels niet volgde, maar volgens waarnemers is er sprake van een ons-kent-onssfeertje in de contacten tussen het stadsbestuur en projectontwikkelaars die er al lange tijd opereren. In het Leuvense was er de afgelopen jaren een vijftiental actief in grote stadsontwikkelingen. Bedrijven als Resiterra, Ertzberg en ViRiX zijn er al meer dan twintig jaar in diverse projecten aan de slag. Dat het stadsbestuur te toegeeflijk is in deze onderhandelingen werd de afgelopen jaren niet alleen aangeklaagd door oppositiepartij PVDA. Ook organisaties als het Leuvens Historisch Genootschap en invloedrijke personen als Johan Van Reeth van studiebureau BUUR lieten in die zin kritiek horen.
Hoe pakt Leuven onderhandelingen met projectontwikkelaars aan? “Onze planningsdiensten bekijken in eerste instantie het gebied in zijn geheel en definiëren als basis voor de besprekingen een aantal belangrijke prioriteiten voor de stad", zegt Carl Devlies (CD&V), schepen van Ruimtelijke Ordening. "Het kan gaan over sociale huisvesting, duurzaamheid, erfgoed, kwaliteitsvolle omgeving en openbaar domein. Elders gaat men uit van een bepaalde heffing op de verwachte winst of omzet die de projectontwikkelaar zal realiseren. Dat is echter vrij moeilijk te berekenen. De centrale vraag voor ons is welke meerwaarde wij in dit gebied voor de stad wensen te realiseren en we maken een afweging hoe ver we in de onderhandelingen kunnen gaan. Die onderhandelingen lopen niet altijd vlot en liggen soms een jaar of meer stil. Onze stok achter de deur zijn de vergunningen.”
Tot 10% van de gerealiseerde woningen bestemmen voor minderbegoeden (sociale woningen) of middenklasse (stads- en of starterswoningen) is een belangrijk streefdoel in deze onderhandelingen. Sinds het Grondwettelijk Hof op vraag van een 35-tal bouwondernemingen in 2013 een deel van het grond- en pandendecreet vernietigde, is het voor het stadsbestuur echter veel moeilijker geworden om dit af te dwingen. Het decreet legde in ruil voor een beperkte fiscale en financiële steun projectontwikkelaars de verplichting op om bij bouwprojecten en/of verkavelingen van een bepaalde grootte tussen 10 en 20% sociale woningen te voorzien. “Wat we vragen aan ondernemers moet volgens Vlaanderen proportioneel zijn met de meerwaarde die zij uit een project halen, rekening houdend met de bijkomende taken die de overheid op zich neemt. We kunnen dus niet maximaal sociale woningen, energieprojecten, duurzaamheidsvoorwaarden en fietsverbindingen opleggen. Het zou goed zijn dat Vlaanderen hiervoor weer normen oplegt, want sinds de vernietiging van het decreet is elke stad geconfronteerd met een zoektocht op dat vlak”, stelt Lies Corneillie (Groen), schepen van Wonen.
Geven en nemen
Volgens Marc Bauwens, directeur van het Autonoom Gemeentebedrijf Stad Leuven (AGSL), is het bij onderhandelen steeds een kwestie van geven en nemen. “Hoe meer de ontwikkelaar afhankelijk is van de stad voor een aantal zaken, hoe meer voorwaarden we kunnen stellen. Dat is vanzelfsprekend meer het geval als we de site waar de ontwikkeling gerealiseerd wordt zelf in handen hebben. Dat was bijvoorbeeld het geval met de Centrale Werkplaatsen waar we in eerste instantie een oproep gelanceerd hebben aan private ontwikkelaars om een deel van de site te ontwikkelen, met als voorwaarde dat er een substantieel aantal stadswoningen diende gerealiseerd te worden. Als de site eigendom is van de ontwikkelaar staan we zwakker. Ertzberg is bijvoorbeeld eigenaar van de site Tweewaters. Dat we in dit dossier naast 10% stadswoningen en ruimte voor twee sociale woonprojecten ook ruimte hebben kunnen afdwingen voor kinderopvang en voor de bouw van de school Stroom is te danken aan het feit dat wij op deze site eigenaar waren van de voormalige brandweerkazerne. Ertzberg had die grond nodig om het hele project te kunnen realiseren”, zegt Bauwens.
Het contrast tussen de ontwikkeling van sites, die wel of niet eigendom zijn van de stad, is inderdaad gigantisch. Leuven kocht in 2003 in Kessel-Lo de Centrale Werkplaatsen van de NMBS voor 5,2 miljoen euro. Naast het bouwprogramma van projectontwikkelaar Matexi (met liefst zeventig stadswoningen op 179 woongelegenheden), bouwden AGSL en Dijledal langs de Werkhuizenstraat een complex met een dertigtal woningen voor senioren en personen met een handicap. Langs de Diestsesteenweg werd een gebouw voor de fietscentrale opgetrokken. Sociale huisvestingsmaatschappij SWAL realiseerde langs de Schurmansstraat een zeventigtal sociale koopwoningen. Hal 5 werd voorlopig gerestaureerd en huisvest een horecazaak en activiteiten van sociale organisaties zoals Arktos en Het Perron. Een tiental jaren geleden greep het stadsbestuur echter de kans niet om het gebied Vaartkom-West te kopen van AB InBev maar liet men dit over aan ViRiX. “We hebben nadien achter de feiten moeten aanhollen en hadden alle moeite van de wereld om de projectontwikkelaar te overtuigen om tegemoet te komen aan de wensen van het beleid”, stelt een insider.
Geen warmtenet
Een pijnlijke illustratie van deze aantijging betreft het warmtenet dat het stadsbestuur samen met Eandis en ViRiX wou aanleggen in de omgeving van de Vaartkom. Het zou gevoed worden door de warmte (tussen 20 en 30°C) van de 250.000 m3 liter water die AB InBev jaarlijks loost in de Dijle. Uit een studie die de stad in 2015 liet uitvoeren, bleek het project technisch haalbaar en kostenefficiënt. Het Vlaams Energie Agentschap beloofde voor de aanleg bovendien een investeringssteun van 235.000 euro, AB InBev was bereid om 18.000 euro te investeren in een pomp en Fluvius legde in de Sluisstraat effectief de wachtbuizen voor het warmtenet aan om de nieuwe gebouwen te verwarmen die ViRiX er optrekt. Dat het warmtenet niet gerealiseerd werd, is vooral te wijten aan het feit dat de projectontwikkelaar zich terugtrok uit het project en besloot zijn gebouwen op een andere manier te verwarmen. Had Leuven de regie voor deze site in handen gehad, had het er ongetwijfeld al lang gelegen.
Het Leuvens Historisch Genootschap wijst op de nadelen van de ons-kent-onssfeer in de stad. “Het vaste partnerschap gedurende een lange tijd lijkt op het eerste gezicht het voordeel te bieden van continuïteit. Dat is te betwijfelen: ons kent ons beperkt de regulerende ruimte voor de publieke overheid en voor het publiek. De stabiele private investeerder staat bovendien meestal het sterkst tegenover wisselende beleidsmensen en administratie."
Bij de viering van tien jaar AGSL Leuven in 2016 riep Johan Van Reeth van het studiebureau Buur Leuven op assertiever te worden ten aanzien van de meerwaarde die projectontwikkelaars in de stad realiseren. Van Reeth, die in 2003 het ruimtelijk structuurplan voor de stad uittekende, betreurde dat hun projecten “niet of nauwelijks bijdragen aan de publieke kosten die gepaard gaan met de groei van de stad zoals de realisatie van de publieke ruimte en voorzieningen. In de Vaartkom bijvoorbeeld is geen mechanisme voorzien om publieke investeringen enigszins te recupereren op de gecreëerde vastgoedwaarde”, zei Van Reeth in 2016.
Volgens oppositieraadslid Line De Witte (PVDA) verlopen de afspraken met projectontwikkelaars “heel schimmig” en moet Leuven tijdens deze onderhandelingen meer betaalbare woningen afdwingen. “Nieuwe bouwprojecten moeten bestaan uit een derde sociale woningen en twee derde betaalbare huur- en koopwoningen.
Deal tijdens etentje
Een illustratie van dit ons-kent-onsverhaal was het gesprek dat toenmalig burgemeester Louis Tobback (Vooruit) en ViRiX-topman Vic Haenen een tiental jaren geleden tijdens een etentje in de Faculty Club voerden over de zone Vaartkom-West die op dat ogenblik nog eigendom was van AB InBev. Binnen het schepencollege was op dat ogenblik de meerderheid ervoor gewonnen dat Leuven dit terrein zou kopen. Tot ontsteltenis van enkele direct betrokkenen werd na dit gesprek echter beslist om het ViRiX te laten kopen. Hetgeen ook vragen oproept, is dat het Leuvense stadsbestuur soms masterplannen laat opstellen en financieren door de projectontwikkelaar. Dat was bijvoorbeeld het geval voor de Hertogensite waar de ontwerpers De Gregorio & Partners en 360 architecten het voorlopige masterplan opmaakten in opdracht van Resiterra.
Volgens Carl Devlies had het stadsbestuur vooraf echter strenge voorwaarden opgelegd op vlak van inspraak en werd het ook nauw betrokken bij de hele procedure. “Het aangestelde bureau rapporteerde zowel naar Resiterra als naar ons en er werden klankbordgroepen voor geïnteresseerden georganiseerd. Het ruimtelijke uitvoeringsplan nadien hebben we natuurlijk volledig zelf opgesteld. Wat het inhoudelijk resultaat betreft, heeft deze financieringswijze niet veel verschil gemaakt. Ook wij besteden de opmaak van een masterplan overigens meestal uit aan een studiebureau.”
Deze thematiek komt uitgebreid aan bod in het boek Betaalbaar wonen in Leuven???!!!, 160 bladzijden, 12,5 euro.
