Waarom een Gentse grondenbank geen slecht idee is

De Gentenaars stemden een kwarteeuw geleden tegen een ondergrondse parking aan het Belfort. Zondag kunnen de stroppendragers naar een volksraadpleging over betaalbaar wonen. Ze kunnen zich uitspreken over de privatisering van publiek vastgoed en de oprichting van een stedelijke grondenbank om 20% sociale en 20% budget(huur)woningen te realiseren. Die laatste zijn woningen met een lagere huurprijs dan de markthuurprijs.

De volksraadpleging werd afgedwongen door het burgerinitiatief Te Duur. Woonactivisten liepen meer dan een jaar lang alle straten van de stad af en verzamelden 26.725 geldige handtekeningen. De initiatiefnemers hopen alvast dat de Gentenaars massaal akkoord gaan met de vraag om gemeentelijk publiek vastgoed niet langer te privatiseren.

De verkoop van publieke gronden en gebouwen ligt activisten al enkele jaren zwaar op de maag. Enkele van die symbooldossiers volgde Apache van nabij, zoals de (ondertussen vernietigde) verkoop van historische landbouwgronden aan een vennootschap van havenondernemer Fernand Huts, de Sint-Annakerk die supermarktketen Delhaize voor 99 jaar in erfpacht krijgt,  en de (voorlopig opgeschorte) verkoop van het tweede Pandhof aan het Caermersklooster. Ook de verkoop van zowat 120 sociale woningen van huisvestingsmaatschappij De Volkshaard was een doorn in het oog.

De 'Groep Gent' (de Stad Gent, het OCMW en het stadsontwikkelingsbedrijf Sogent) bezit zowat 7% van de grond binnen de stadsgrenzen. Slechts 2% van die publieke gronden is geschikt voor wonen. Het gros (79%) van de publieke gronden in Gent hebben een groene bestemming, aangevuld met een substantieel deel landbouwgronden (9%).

De Groep Gent bezit samen 621 gebouwen, waarvan 99 ingezet worden voor wonen. Het gros van de zowat 12.500 sociale en (een beperkt deel) budgethuurwoningen zijn in handen van de woonmaatschappij Thuispunt Gent.

Momenteel huurt 11% van de huishoudens een sociale woning in Gent, een van de hoogste cijfers in Vlaanderen, waar het gemiddelde op 6% ligt. Toch staan in de Arteveldestad nog eens 11.000 Gentenaars op een wachtlijst voor een sociale woning. Bovendien behoren 48.000 huishoudens, ruim 40% van de gezinnen, tot de laagste inkomenscategorie, blijkt uit cijfers van de stad. Die gezinnen komen theoretisch in aanmerking voor een sociale woning, merken de actievoerders op.

Daarom roepen de actievoerders de stad op om 40% sociaal en betaalbaar wonen te realiseren. De actievoerders willen dat de stad naar 20% sociale woningen gaat en de andere 20% budgethuurwoningen voorziet.

In het algemeen belang

Om die ambities te bereiken, is een grondenbank essentieel, al staat de concrete invulling van dat instrument niet vast. Dat kan gaan van een nieuw vehikel waar alle publieke gronden in worden ondergebracht, tot een gedeelde ‘vastgoedinventaris’ van de verschillende publieke actoren. Wat al die invulling gemeens hebben, is de idee dat de lokale overheid met een actief grondbeleid een betaalbare woonmarkt stimuleert.

De afgelopen weken klonk er kritiek over de manier waarop de tweede vraag geformuleerd werd en hoe het concept grondenbank moet ingevuld worden. "Het hele idee van een publieke gronden- of pandenbank, of een publieke instantie die op zoek gaat naar gronden en panden om een sociaal en betaalbaar woonaanbod te organiseren, is niet zomaar iets wat uit de lucht komt gevallen", zei Gert Eyckmans, directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen op een stadsdebat in aanloop naar de volksraadpleging.

Hij wees naar voorbeelden uit Ierland, maar ook steden als Wenen of Barcelona die aantonen dat overheden die inzetten op het versterken van hun grondposities het aantal betaalbare woningen pijlsnel kunnen doen groeien.

In Ierland zorgt het Land Development Agency (LDA) ervoor dat sociale en betaalbare woningen op publieke gronden gebouwd worden. Sinds 2021 houdt het LDA een register bij van relevante publieke gronden voor huisvesting in eigen bezit of in het bezit van andere overheden.

In een eerste rapport schoof de LDA meteen 83 percelen in 10 steden en gemeenten naar voor waar op termijn tot 67.000 betaalbare woningen gebouwd kunnen worden. De databank met alle publieke gronden is enig in zijn soort.

Het agentschap moet er niet alleen voor zorgen dat gronden in overheidsbeheer voor sociaal en betaalbaar wonen worden ingezet. "LDA moet ook kijken welke private eigenaars er in de omtrek zitten en ervoor zorgen dat die mee betrokken worden in de projecten, zodat ook daar iets gerealiseerd wordt in het algemeen belang", zegt Eyckmans.

Tradite in Wenen, inhaaloperatie in Barcelona

In de Oostenrijkse hoofdstad Wenen woont meer dan de helft van de 1,9 miljoen inwoners in gesubsidieerde appartementen. "Dat is het gevolg van een consequent en doorgedreven beleid dat zich concentreert op gronden", zegt Eyckmans. "In Oostenrijk bestaat er ook een systeem om private ontwikkelaars te verplichten om op hun gronden sociale woningen te bouwen."

De “wereldhoofdstad voor sociaal wonen” kent een traditie sinds de periode vlak na de Eerste Wereldoorlog, maar sociaal wonen kent vooral een hoge vlucht dankzij het in 1984 opgerichte Wohnfonds Wien. Dit fonds voor grondaankopen en stadsvernieuwing bezit ondertussen meer dan 3,2 miljoen m² grond voor wonen.

De stad Wenen investeert elk jaar 400 miljoen euro in de bouw van sociale woningen en renovaties. Daarnaast gaat nog eens 100 miljoen euro ondersteuning naar inwoners die nog niet de volledige sociale huurprijs kunnen betalen.

Barcelona, een stad met amper sociale woningen en met huurprijzen die om allerlei redenen de pan uit swingen, gooide het in 2016 over een andere boeg. Met het Barcelona Right to Housing Plan 2016-2025 groeide het aantal sociale woningen van 7.500 in 2015 tot 11.500 in 2023.

"De stad koos ervoor om actief gronden en panden op te kopen om die sociaal te bestemmen", zegt Eyckmans. "Publieke gronden zijn in erfpacht gegeven met de verplichting om een sociaal huuraanbod te creëren. Daarnaast bestaat er ook een systeem van sociale lasten, verplichtingen om een aandeel (doorgaans 30%, red.) sociale woningen in nieuwbouwprojecten te realiseren en kregen woningcoöperaties goedkope leningen."

Tussen 2015 en 2022 kocht de lokale overheid 43 gebouwen die plaats bieden aan 938 woningen. De woondienst van de stad Barcelona zegt dat de aankoop van bestaande woningen ervoor zorgt dat die panden niet in handen vallen van speculanten of 'aasgierfondsen' - dat zijn beleggingsfondsen die goedkoop leningen en schulden opkopen.

Bouwmeesters idee genegen

Torenhoge grondprijzen vormen in België voor de stedelijke overheden een hindernis om zelf nieuwe gronden te verwerven. "Bovendien wordt het erg aanlokkelijk om zelf stadsgronden in te brengen in de marktlogica en er munt uit te slaan", zei de Gentse bouwmeester Peter Vanden Abeele eerder aan Apache.

Toch is de stedelijke overheid niet kansloos, klinkt in zijn essay Vasthoutgoed over publiek vastgoed. Hij ziet onder meer heil in grondenruil, ook voor bebouwde kavels. "Bij ruil moeten we uiteraard vertrekken van onze eigen vastgoedportefeuille, waarbij we gronden kunnen inzetten voor strategische ruil en het uitbouwen van een grondpositie in een specifiek gebied. De grondenbank kan aangevuld worden via gebiedsgerichte aankopen die de vastgoedportefeuille versterkt."

In zijn essay houdt de stadsbouwmeester voorts een pleidooi om eerst een grondige strategie uit te werken over de omgang met publiek vastgoed, vooraleer te kiezen voor verkoop. Hij stelt een getrapte werkwijze voor waarbij behoud op de eerste plaats komen, gevolgd door gebruik onder voorwaarden (zoals een erfpachtovereenkomst) en vervolgens pas een ontwikkeling onder voorwaarden. Ook het Team Vlaams Bouwmeester ziet heil in dergelijke instrumenten.

Het idee van een Gentse grondenbank komt eveneens terug in de Woonstudie Gent. "Om een woonbeleid op lange termijn te kunnen uitzetten, is het uitbouwen van een grondpositie een cruciale succesfactor", zeggen de onderzoekers. "Via de systemen van erfpacht en recht van opstal kan ook onderzocht worden hoe dit voor de stadsfinanciën haalbaar wordt."

De onderzoekers menen dat gronden waarover de Groep Gent zeggenschap heeft "idealiter maximaal ingezet moeten worden voor het uitbreiden van sociaal en betaalbaar huuraanbod. De gronden van Groep Gent op Gents grondgebied moeten daarom behouden worden." Ze roepen op tot een screening van het patrimonium die moet leiden tot een grondenbank.

Eerste experimenten

In de beleidsnota Wonen startte het huidige stadsbestuur met het voornemen om de eigen grondpositie in te zetten om een betaalbaar privaat huuraanbod te creëren. Daarnaast kondigde de stad aan dat ze haar grondpositie wil versterken en het aanbod verruimen door niet traditionele zakelijke rechten toe te kennen. Het stadsbestuur investeerde deze regeerperiode 90 miljoen euro in huisvesting en experimenteerde met enkele alternatieve modellen voor het beheer van grond.

Zo gaf het stadsontwikkelingsbedrijf Sogent in 2021 voor het eerst woningen voor 39 jaar in erfpacht aan ontwikkelaar Citynest om die te renoveren en via een woonmaatschappij sociaal of betaalbaar te verhuren. De woningen blijven wel eigendom van het stadsontwikkelingsbedrijf.

Daarnaast bracht de stad ook gronden in de Community Land Trust Gent. Kopers van die CLT-woningen zullen eigenaar worden van het pand, maar niet van de grond. Die blijft in een stichting. In de wijk Meulestede worden momenteel de eerste 34 CLT-woningen gebouwd.   

De idee voor een grondenbank krijgt alvast bijval bij CLT Gent: "Vanuit het perspectief van CLT Gent is het logisch om JA te stemmen op deze vraag. Samen kunnen we ervoor zorgen dat er meer ruimte wordt gecreëerd voor betaalbare woonvormen, zoals die van ons."

Wooncoop, een coöperatie van burgers die samen woonprojecten beheren, roept haar leden op om twee keer ‘ja’ te stemmen. "Maar we vinden de twee vragen nogal sturend voor mogelijke oplossingen van de wooncrisis. We geloven niet dat er een zaligmakende oplossing bestaat. De stad (en de hele maatschappij) kunnen creatiever zijn."

Middenveld blijft hameren

Het Gentse stadsbestuur debatteerde eind september over de volksraadpleging, maar vindt het zelf niet nodig om op te roepen om te gaan stemmen of advies te leveren. Na lang aandringen kreeg PVDA wel van alle partijen een standpunt te horen op de vragen. Op N-VA na, bleken alle partijen gewonnen voor een grondenbank. Een verbod op de verkoop van publiek vastgoed bleek voor de meerderheidspartijen en N-VA dan weer een brug te ver.

Dat de nood hoog is, blijkt nogmaals uit noodkreten van middenveldorganisaties. In hun memorandum met dertig prioriteiten om het recht op betaalbaar wonen en opvang voor iedereen te garanderen, roepen een dertigtal organisaties het stadsbestuur op om de verkoop van publieke gronden en gebouwen te stoppen. Ze vragen om de gronden en het patrimonium in gelijke delen in te zetten voor sociale huur, budgethuur en alternatieve woonvormen.