Zowat zestig middenveldorganisaties met kennis van de huisvestingsproblematiek in Brussel, verenigd in de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW), roepen alle huisvestingsactoren op om 100% publieke woningen op publieke terreinen te bouwen.
“In plaats van deze gebieden massaal te verdichten met privéwoningen bouwen we openbare woningen en gemeenschapsvoorzieningen en laten we natuurgebieden in de stad zich ontwikkelen”, luidt het in het memorandum 2023. “De richtplannen van aanleg die door de Brusselse regering zijn of worden aangenomen, moeten gericht zijn op het behoud van publieke gronden in plaats van projectontwikkelaars in de kaart te spelen.”
De huisvestingscrisis is acuut in Brussel. Huurprijzen stijgen en nemen een te grote hap uit het huishoudbudget van gezinnen. Steeds meer mensen staan op de wachtlijst voor een sociale woning.
Tegelijk is bouwgrond bijzonder schaars in Brussel. Meer dan vijftig publieke actoren bezitten in het gewest nog een reserve van ruim 1,2 miljoen vierkante meter onbebouwde gronden en leegstaande gebouwen voor zogenaamde zachte functies zoals wonen. Voorbeelden uit het buitenland tonen het belang van de gezamenlijke inzet van publieke gronden voor betaalbaar wonen.
Moeilijk zicht op prijzen
Het is evenwel moeilijk om een precies zicht te krijgen op de waarde van bouwgronden in Brussel. Sinds 2014 publiceert Statbel, het Belgische statistiekbureau, geen cijfers meer. “De reden hiervoor is dat een groot deel van de effectief verkochte bouwgronden niet correct door de notarissen wordt aangegeven aan het Kadaster”, zegt woordvoerder Wendy Schelfaut.
“De verkochte bouwgronden worden dikwijls aan een restcategorie grond toegewezen waarin van alles kan zitten: landbouwgrond, industriegronden, bouwgrond, enzovoort. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden. Het gevolg is dat Statbel de effectief verkochte bouwgronden niet kan identificeren in de databank en dus ook geen statistieken hierover kan maken.”
De FOD Financiën monitort wel de vastgoedtransacties voor bouwgronden, maar enkel op het niveau van percelen en niet per vierkante meter. “Daarbij komt nog dat het Brusselse gewest een specifiek geval is: er worden sowieso heel weinig bouwgronden verkocht en de prijs is in functie van wat erop mag gebouwd worden (aantal bouwlagen)”, zegt Paul De Wael, CEO van vastgoedadviesbureau Stadim.
Dat staat ook in de jaarverslagen van grote residentiële projectontwikkelaars. “Bijgevolg gaat het bij ontwikkelingen meestal om de verbouwing van bestaande gebouwen voor een alternatieve bestemming, zoals woningen”, zegt Immobel, de grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar van België. Immobel spreekt over stabiele grondprijzen die rond de 2.600 euro per vierkante meter draaien voor de beste locaties. Op andere plekken zijn prijzen rond de 1.000 euro per vierkante meter gangbaar.
Bij de beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar Nextensa, die onder meer Tour & Taxis ontwikkelde, spreekt CEO Michel Van Geyte over richtprijzen die eerder rond de 600 euro per vierkante meter draaien, met maximale prijzen van 2.200 euro per vierkante meter op toplocaties.
Vastgoeddataplatform Realo publiceert geen absolute cijfers voor Brussel omdat het aantal bronnen varieert over de tijd en ook beperkt is. “We hebben wel data van gronden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, onder meer van de vraagprijzen en oppervlakte”, zegt Fabrice Luyckx, data-analist bij Realo. “Heel grote projectgronden zouden normaal gezien niet in deze dataset mogen zitten, aangezien die afwijken qua grootte en prijszetting in vergelijking met andere bouwgronden.”
Realo houdt sinds 2014 data van te koop gestelde gronden bij. Dat is sinds het jaar waarop Statbel stopte met het publiceren van data over verkopen van bouwgronden in Brussel.
In de data die vastgoeddataleverancier Realo met Apache deelde, blijkt het aantal verkopen jaar na jaar dalend. Wanneer de gemiddelde prijzen door gemiddelde oppervlaktes gedeeld worden, dan blijkt dat bouwgronden de afgelopen drie jaar een gemiddelde vraagprijs van 1.000 euro per vierkante meter overschreden. Over een periode van zeven jaar bedraagt de gemiddelde vraagprijs net geen 700 euro per vierkante meter.
Wanneer de mediaanprijzen over zeven jaar gedeeld worden door de mediaanoppervlaktes van de verkochte percelen, dan komt die berekening op ruim 1.160 euro per vierkante meter. “Omdat het aantal verkochte bouwgronden zo klein is, geeft een mediaanprijs allicht een betere indicatie”, zegt Luyckx.
“Als een paar bouwgronden veel duurder verkocht worden, zal dat de gemiddelde prijs opdrijven. De prijzen liggen lager dan wat Immobel aangeeft, maar dat komt omdat het beursgenoteerde vastgoedbedrijf op grote projectgronden werkt, zo is te horen in de sector. Maar ook de mediaanprijzen liggen aan de hoge kant, omdat er zo weinig data zijn.”
De prijzen van gronden bewijzen in elk geval dat overheden met publieke grondreserves een belangrijke hefboom in handen hebben om betaalbaar wonen te realiseren. De lidorganisaties van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen lijstten maar liefst 46 concrete maatregelen op om huisvesting uit de greep van de markt te halen.
“Dat betekent massale productie van sociale woningen, lagere huurprijzen en harder optreden tegen huurders die ondermaatse woningen verhuren of leegstand laten voortbestaan”, luidt het.
“Het betekent ook maatregelen nemen om uithuiszettingen te voorkomen, huurders zekerheid te bieden en toegang tot energie en water te garanderen voor minderbedeelden. We roepen ook op tot gerichte actie om de verkoopprijzen van huizen in toom te houden en tot beleid om de aankoop van huizen te ondersteunen, gericht op huishoudens met een laag inkomen.”
Woning kwart duurder
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest stegen de woningprijzen in vijf jaar tijd met ruim een kwart (26%) tot gemiddeld ruim 556.000 euro. Dat blijkt uit de laatste kwartaalcijfers van de notarisbarometer vastgoed. In geen enkele Vlaamse of Waalse provincie kost een woning gemiddeld meer.
De prijs van appartementen steeg de afgelopen vijf jaar met ruim een vijfde (22%) in Brussel. Een appartement kost er nu gemiddeld ruim 285.000 euro, en dat is wel 1,5% meer dan het jaargemiddelde van 2022. Enkel in Vlaams-Brabant en West-Vlaanderen (kust) zijn appartementen iets duurder.
Meer dan 90% van de Brusselse verhuringen zijn appartementen. “Appartementen worden opnieuw sneller duurder dan rijwoningen”, zegt de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) in haar laatste huurbarometer Brussel. De beroepsvereniging becijferde op basis van 30.000 huurcontracten dat een gemiddelde huurwoning maandelijks 1.188 euro kost. Dat is 3,3% meer dan in 2022.
Er is een stevige kloof tussen de goedkoopste huurgemeente Jette, een huurappartement kost er 879 euro per maand, en Sint-Pieters-Woluwe waar huurders maandelijks 1.371 euro neerleggen. “De kloof tussen de mediaan huurprijs en de gemiddelde huurprijs toont aan dat de Brusselse markt voor een deel beïnvloed wordt door luxevastgoed”, luidt het.
“Anderzijds bewijst het feit dat ook de mediaan sterk stijgt dat de huidige toenames van de huurprijzen vooral gebonden zijn aan een inflatie-effect, dat zich in de gehele huurmarkt doorzet, van goedkope tot dure huurwoningen."
Dergelijke huurprijzen zijn ongezien in Vlaanderen of Wallonië. In vergelijking met de andere Europese (hoofd) steden is het in Brussel nog relatief goedkoop huren.
Om een menswaardig leven te leiden is de stelregel dat die woonquote maximaal 30% bedraagt. Brusselse huishoudens besteden gemiddeld 34% van hun budget aan huisvesting (huur en lasten). Dat is relatief meer dan in het Vlaamse en Waalse Gewest, waar huisvesting ongeveer 30% van de totale gezinsuitgaven uitmaakt, zo blijkt uit het recentste huishoudbudgetonderzoek van het Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse (BISA).
De uitgevlakte cijfers verhullen de problemen aan de onderkant van de huurmarkt. De 25% armste gezinnen in Brussel besteden namelijk meer dan 43% van hun budget aan wonen, zowel aan de huur als de daaraan verbonden energiekosten.
Toch zien de notarissen een lichtpuntje. In vergelijking met het jaargemiddelde van 2022 blijkt volgens hun barometer wel dat de huizenprijzen in Brussel de eerste negen maanden van 2023 met 3,6% dalen.
Of er sprake is van een afkoeling valt evenwel af te wachten, want Realo ziet in zijn model, een combinatie van lokale en openbare vastgoeddata en online vastgoedaanbiedingen, nog steeds stijgende prijzen.
Dit artikel is gemaakt binnen het Urban Journalism Network. Dit netwerk van Europese mediakanalen, ondersteund door Arena for Journalism in Europe, legt zich toe op journalistiek onderzoek naar gemeenschappelijke uitdagingen waar Europese steden mee worden geconfronteerd.
Het netwerk is gegroeid uit het bekroonde onderzoek Hoofdstad te huur, dat zakelijke verhuurders in heel Europa in kaart bracht. De onderzoeksserie Ground Control werd ontwikkeld met steun van Journalismfund Europe en werd ondersteund door een subsidie van het Investigative Journalism for Europe (IJ4EU) fonds en ondersteund door het Stars4Media-programma.
