Brussel verkoopt voortaan woningen zonder grond

Om de wooncrisis te bezweren wil het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dat overheden bewuster omgaan met hun beperkte grondreserves. In de nieuwe beheersovereenkomsten met publieke vastgoedspelers, zoals de gewestelijke ontwikkelingsmaatschappij Citydev of het Woningfonds Brussel, staan heldere doelstellingen.

Citydev, dat betaalbare middelgrote woningen voor de 'middenklasse’ bouwt, moet de grond van een vijfde van zijn gesubsidieerde woningen in eigendom houden. Via een erfpacht wordt die grond aan kopers van de woningen verhuurd voor 49 jaar. De projecten worden 30% onder de marktprijs verkocht.

In de beheersovereenkomst met het Woningfonds, dat woningen bouwt voor mensen met een laag of eerder bescheiden inkomen, staat een gelijkaardig voornemen. Bij projecten op publieke grond moet de grond in publieke handen blijven. Het Woningfonds verkoopt woningen tot een kwart onder de marktprijs en verhuurt ook woningen aan gezinnen die recht hebben op een sociale woning.

“Ik denk dat het een goede maatregel is, vooral omdat er minder en minder vrije gronden en lege terreinen in Brussel zijn”, zegt Yves Van de Casteele. Sinds eind 2016 werkt hij in opdracht van het Brussels gewest als referent huisvesting om de bouw van openbare en private sociale woningen te bevorderen. “Je kan je daarom terecht de vraag stellen of het nog zin heeft dat publieke vastgoedspelers terreinen verkopen, met of zonder woning. Voor mij is het antwoord duidelijk nee.”

Omdat de kost van de grond uit de verkoopprijs gehaald wordt, kunnen woningen aan een fors lagere prijs verkocht worden. “De prijs is het grootste voordeel. Maar er is nog een ander belangrijk voordeel”, zegt Van de Casteele. “Aan het einde van een erfpacht kan het gewest er weer een ander project op ontwikkelen.”

Erfpachtformules moeten voor een betaalbaar woonaanbod op langere termijn zorgen. Het Wetenschappelijk Comité Huisvesting somde in 2020 bijkomende voordelen op in een rapport voor de Brusselse gewestregering. Erfpachtformules maken woningeigendom voor een veel grotere groep toegankelijk en kunnen renovaties betaalbaar maken.

Overheden kunnen private ontwikkelaars ook allerlei stedenbouwkundige lasten opleggen en verplichten om voorzieningen te realiseren op gronden in erfpacht, zoals betaalbare woningen bouwen of de publieke ruimte inrichten.

Grond in publieke handen

Citydev staat "zeer positief" tegenover het principe van erfpacht. Dat zegt Nathalie Renneboog, directeur-generaal stadsvernieuwing bij Citydev. “Met de lessen die we getrokken hebben uit het proefproject Tivoli Green City in de Brusselse deelgemeente Laken hebben we de formule verder uitgewerkt om die splitsing van woning en grond op grotere schaal te kunnen toepassen.”

Citydev besliste in 2011 om te experimenteren met twee kavels voor proefprojecten in die Lakense wijk. Op één kavel is in 2020 een cohousinggebouw opgeleverd. Een stichting van eigenaars van de negen passiefwoningen kreeg de grond in erfpacht. Op een andere kavel bouwt Community Land Trust Brussel (CLTB) 22 woningen. Die grond blijft in handen van een vereniging van eigenaars, middenveldorganisaties en overheden.

Momenteel schaalt Citydev de erfpachtformule op. In Sint-Lambrechts-Woluwe bouwt de ontwikkelingsmaatschappij een wijk met 110 geconventioneerde (gesubsidieerde) woningen die zonder grond verkocht worden. In Sint-Gillis verkoop Citydev binnenkort negen woningen met de grond in erfpacht.

Het idee van gesplitst verkopen is niet nieuw, aangezien Citydev en zijn voorganger, de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, het eigenaarschap van 190 hectare industriegronden en wetenschapsparken behouden via erfpachtconstructies. Die gronden worden via langlopende contracten aan bedrijven verhuurd.

In duurdere buurten

De gewestelijke ontwikkelingsmaatschappij moet niet alleen een vijfde van haar gronden behouden. Citydev moet ook een vijfde van haar nieuwe woningen buiten de kleine ring in de zogenaamde ‘tweede kroon’ bouwen. Op die manier moet er ook een meer betaalbaar publiek aanbod in duurdere buurten komen.

“Sint-Lambrechts-Woluwe is een van de vijf rijkere gemeenten van het gewest”, zegt Van de Casteele. "Het is ook de eerste keer dat Citydev actief wordt buiten de stedelijke herwaarderingszone, waar de bevolkingsdichtheid hoger is dan gemiddeld, de werkloosheidsgraad ook boven het gemiddelde ligt en de inkomens lager dan gemiddeld. Maar het feit dat Citydev voor het eerst buiten die zone kan ontwikkelen, is een gevolg van het feit dat het terrein publiek blijft.”

Het precedent is belangrijk. “Ik denk dat dit project een zeer goed signaal is om het principe te generaliseren in de toekomst. Voor mij is dit voor publieke instellingen de enige manier om mensen te helpen om eigenaar te worden en toch het grondbeheer te behouden. Maar een woning kopen met een grond in erfpacht zit niet in de Belgische cultuur.”

Moeilijk te overtuigen

Van de Casteele drukt daarmee op een gevoelige plek. Benjamin Cadranel, CEO van Citydev, zei recentelijk in het Brussels Parlement dat het systeem maar kan slagen als er een cultuuromslag komt bij kopers.

“Het Woningfonds ontwikkelde al eerder projecten via een gesplitste verkoop”, stelt Van de Casteele. “Toch hebben ze het moeilijk om alle woningen vlot te verkopen. Ze zijn nu een beetje bekoeld. Nochtans kunnen mensen met een lager inkomen voordeel halen uit een woning van het Woningfonds, met doorgaans lagere prijzen dan Citydev. Maar het is soms moeilijk om mensen te overtuigen dat ze niet volledig eigenaar worden van de plek waar ze wonen, enkel van hun woning.”

Toch gaat Citydev door met het voornemen. “In totaal hebben we meer dan duizend woningen geïdentificeerd die onder de erfpachtformule gecommercialiseerd kunnen worden”, zegt directeur Renneboog. “We hebben voor het eerst de splitsing van eigendom toegepast op de projectoproep (voor ontwikkelaars) van 2023, wat 600 extra woningen met deze formule aanbiedt. De erfpachtformule wordt in de toekomst hoogstwaarschijnlijk de standaard.”

Welke gronden?

Om niet alleen dure projectgrond publiek te maken of te houden is veel kapitaal nodig, waardoor vooral gekeken wordt naar terreinen en leegstaande gebouwen die nu al in publieke handen zijn. Actievoerders voor het recht op (betaalbaar) wonen vragen het gewest en de (meer dan vijftig) publieke instellingen met bouwgrond al langer om die niet langer te verkopen aan de hoogstbiedende. In het Noodplan Huisvesting ging staatssecretaris Nawal Ben Hamou (PS) daarin mee.

Om grond betaalbaar te houden rekenen publieke vastgoedontwikkelaars dus op de grondenportefeuille van overheden. In Brussel zijn er ruim vijftig verschillende besturen met grondposities. Perspective.brussels verzamelde het aanbod dat geschikt is voor zachte functies, zoals wonen. Maar het is voor die publieke vastgoedontwikkelaars niet altijd evident om die gronden in te zetten. Dat zei Said Mastari, directeur van het Woningfonds Brussel, begin januari aan Apache.

“Het is zowel voor ons als voor de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) heel moeilijk om terreinen van andere overheden te kopen. De meeste gemeenten kiezen ervoor om terreinen of leegstaande gebouwen aan de hoogste bieder te verkopen”, stelde Mastari.

Citydev herkent dat probleem niet. “Wij ervaren geen moeilijkheden om samen te werken met andere publieke overheden. Integendeel, via gedelegeerde opdrachten realiseren wij verschillende projecten op vraag van (lokale) overheden op een grond die eigendom is van die overheid.”

Maar ook inwoners liggen soms dwars. "We zagen op sites als Josaphat al heel wat discussie rond het inzetten van grondposities voor (betaalbaar) wonen en leefbaarheid en groen", zei professor Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Michael Ryckewaert (Brussels Centre for Urban Studies) eind vorig jaar aan Apache.

Begin oktober dagvaardde een groep natuurbeschermers en tuiniers van We Are Nature het Brusselse gewest om een reeks groene gebieden te beschermen. Momenteel wordt het twintig jaar oude gewestelijk bestemmingsplan herzien. Dat bepaalt hoe het grondgebied wordt ingericht, bijvoorbeeld voor wonen of stedelijk groen.

“Ik begrijp dat ergens wel, want die terreinen spelen vaak een rol in het leven in de wijk”, zegt Van de Casteele. “Maar tegelijk leeft die reflex ook bij terreinen die afgesloten zijn en geen rol spelen in het leven van de wijk. De moeilijkheid ligt vooral bij het lokale niveau: bewoners zijn vaak tegen en gemeenten ook. Steeds vaker, en misschien nog meer door corona, zien we dat mensen groen willen beschermen en dus volgen lokale verkozenen hen.”

Woningbouw stokt

Brussel kent twee grote marshallplannen voor huisvesting, maar die lopen om allerlei redenen grote vertragingen op. Van de Alliantie Wonen, een plan uit 2013, bleek in 2022 ruim een derde van de geplande 6.720 nieuwe woningen gebouwd. Citydev heeft wel zijn deel van het plan gerealiseerd. Van het gewestelijke huisvestingsplan uit 2004 is ruim 40% van de geplande 5.000 nieuwe woningen gerealiseerd.

Dat het recentste plan sneller vooruit ging, komt omdat publieke vastgoedspelers leegstaande gebouwen aankochten en ook sleutel-op-de-deurwoningen kochten van private ontwikkelaars, schrijft de referent in het laatste monitoringsproject van publieke woonprojecten in Brussel.

Vraag blijft of die publieke huisvestingsactoren moeten blijven inzetten op koopwoningen voor de middenklasse. De Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW) publiceerde eind 2023 nog een kritische studie over het beleid om middenklassengezinnen gesubsidieerde woningen aan te bieden, terwijl het netto-aanbod sociale woningen amper aangroeit.

Vooral de (speculatieve) meerwaarde bij verkoop is voor hen een doorn in het oog. In 2013 zijn de regels voor het verkopen van gesubsidieerde woningen wel strenger geworden. Sindsdien kunnen woningen maar na twintig jaar verkocht worden, in plaats van na tien jaar. Investeerders kunnen ook geen woningen meer kopen en gezinnen met een eigendom evenmin.

Speculatie tegengaan

De BBRoW is evenwel niet overtuigd dat het erfpachtsysteem speculatie tegengaat. De mogelijkheid om woningen na twintig jaar vrij op de markt te verkopen blijft hen dwarszitten, net als lage erfpachtvergoeding voor het gebruik van de grond.

“Kopers zullen nog steeds kunnen kiezen om te huren of te verkopen tegen een vrije prijs, op voorwaarde dat ze een jaarlijkse vergoeding betalen die volgens ons niet hoog genoeg is om hen te ontmoedigen om dit te doen", stelt BBRoW. Ze zien meer graten in de manier waarop CLTB de waardestijging afroomt en woningen overdraagt aan wie op een wachtlijst staat.

Toch wijst Citydev op een substantiële verhoging van de huurprijs voor de grond. “Verkoopt een eigenaar na twintig jaar zijn woning volgens de voorwaarde van Citydev, dus als geconventioneerde woning, dan blijft de erfpachtcanon van 1% (van de grondwaarde) van toepassing”, zegt Nathalie Renneboog. “Verkoopt hij die op de vrije markt, dan wordt de canon verhoogd naar 4%.”

Maar aan die grens van twintig jaar wordt niet gemorreld. “Dat zou een schending zijn van het eigendomsrecht dat bepaald is in de grondwet”, zegt Renneboog.

Jackpot

De vrees van BBRoW komt niet uit de lucht gevallen. Citydev verkocht sinds de jaren 90 meer dan 4.670 geconventioneerde woningen aan particulieren. Het Woningfonds Brussel bouwde in die periode 2.345 woningen, waarvan er 1.104 verkocht werden aan particulieren en de rest verhuurd wordt.

Er zijn ondertussen naar schatting 3.000 (oudere) Citydev-woningen vrij van verplichtingen. Het onderzoekscentrum IGEAT-ULB bestudeert momenteel welke van die woningen nog door de oorspronkelijke kopers bewoond worden, verkocht zijn of verhuurd worden.

De BBRoW merkt op dat Citydev vijftien jaar geleden al een steekproef uitvoerde naar de eigenaars van 455 woningen waarop geen verplichtingen meer rustten. Daaruit bleek dat een op de vijf woningen verkocht werd.

Zelf vergeleek BBRoW tussen 2021 en 2023 de vraagprijzen van 24 te koop aangeboden gesubsidieerde woningen uit 2010. Daaruit bleek dat die woningen ongeveer aan het dubbele van de aankoopprijs aangeboden werden. De kopers van die woningen kregen indertijd ook al een aankoopsubsidie die varieerde tussen de 40.000 en 70.000 euro.

Duurzaamheid

Publieke subsidies voor grondgebonden koopwoningen waren aanvankelijk geen doel op zich, maar eerder en middel om buurten te renoveren. Pas later kwam het argument om gezinnen de kans te bieden eigenaar te worden van een woning omdat die dat anders niet zouden kunnen.

“Maar het stelt toch een aantal vragen over de duurzaamheid van het model”, besluit Van de Casteele. “De oplossing voor het huisvestingsprobleem kan overigens ook niet alleen door publieke instellingen gebeuren. Ook de privésector moet gestimuleerd worden. De vraag is zo groot dat we alle kansen en ideeën moeten mobiliseren."

"Het beleid kan hier wel sturen. In de richtplannen van aanleg Heyvaert en Maximiliaan Vergote bijvoorbeeld is voor de eerste keer een verplichting om 25% woningen van sociale aard te bouwen. De kans is groot dat dit bij grotere projecten (vanaf 3.500 vierkante meter) bij ordonnantie een verplichting wordt.”