Wie een studentenkamer via een makelaar huurt, betaalt in een Vlaamse studentenstad gemiddeld 545 euro. In Brussel lopen de kosten op tot bijna 600 euro, telkens zonder kosten. Dat zegt het vastgoednetwerk CIB op basis van data uit de bijna 5.000 nieuwe contracten die makelaars vorig academiejaar afsloten. In dat gemiddelde zitten dus geen data van particuliere verhuurders of de (goedkopere) koten die via de instellingen voor hoger onderwijs op de markt gebracht worden.
In Brussel lopen de kosten voor een studentenkamer op tot bijna 600 euro, telkens zonder kosten
Diggit Studentlife, een grote verhuurder van studentenhuisvesting, en vastgoedexpert Stadim komen in een recente update van hun ‘Kotkompas’ tot gelijkaardige bedragen. Uit hun bevraging bij 2.000 studenten in tien studentensteden blijkt dat een kot (inclusief kosten) in Vlaanderen gemiddeld 610 euro kost. In Brussel kost een kot gemiddelde 695 euro.
De maandelijkse huurinkomsten komen op de rekening van een heel gefragmenteerde en diverse groep eigenaars. Die bestaat zowel uit individuen die kamers in een opgesplitste stadswoning verhuren als hogeronderwijsinstellingen die een betaalbaar aanbod voorzien. Daarnaast zijn er ook nog private ontwikkelaars-verhuurbedrijven die door particuliere investeerders gefinancierd worden en grote vastgoedbedrijven die geld op de financiële markten ophalen.
Stadim bevroeg dertig private marktspelers. Samen bezitten die bevraagde marktspelers 10.000 units en hebben ze zowat 6.000 projecten in de pipeline. Dat aantal is een onderschatting van hun patrimonium. Apache telt minstens 46 private marktspelers.
Projecten als paddenstoelen
Vanaf 139.000 euro (exclusief kosten) koop je in de Antwerpse Diamantwijk een studentenkamer in volle eigendom met 600 euro “gegarandeerde huurinkomsten” dankzij een ‘poolsysteem’ (dat opbrengsten en kosten verdeelt onder de eigenaars in de pool). Vastgoedinvesteerder Capitall zet haar project Parkside.70 in de markt als investerings- én studentenvastgoed op een toplocatie.
In Gent, waar lokale spelers zoals Upgrade Estate zeer actief zijn, lokt de Antwerpse ontwikkelaar Antonissen Development Group “ervaren en startende vastgoedondernemers” met portefeuilles vanaf 155.000 euro voor “een solide investering in een luxueus studentencomplex”. Het renovatieproject The Albert, gelegen in de Koning Albertlaan in de Stationsbuurt, lokt particulieren die op zoek zijn naar een “zorgeloos beheer”.
Kristophe Thijs van CIB: “Meer dan 70% van de ontwikkelaars doet er minstens vier jaar over om een vergunning te krijgen”
Hetzelfde herhaalt zich in Brussel en Leuven, maar evengoed over de taalgrens, in Waalse studentensteden. In Luik bouwt een consortium van projectontwikkelaars Quares en Life, aannemer Moury en verzekeraar Ethias aan het ‘grootste studentencomplex van het land’. Het project in Sart Tilman, een deelgemeente van Luik, moet plaats bieden aan meer dan achthonderd studenten. Tegen het einde van dit jaar kan ruim de helft van de studenten van de Universiteit Luik in een nieuwbouw intrekken, de rest in gerenoveerde appartementen.
Toch loopt de bouw van studentenkamers, -studio’s, en -appartementen niet altijd van een leien dakje. De zogenaamde Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) heeft te kampen met terugkerende uitdagingen: hoge bouwkosten, stijgende rente en een ‘haperend vergunningslandschap’. Volgens de vastgoedfederatie CIB ligt de belangrijkste rem bij het vergunningenbeleid. “Meer dan 70% van de ontwikkelaars doet er minstens vier jaar over om een vergunning te krijgen”, zei woordvoerder Kristophe Thijs eerder in kranten van Mediahuis. “Ook buurtprotest leidt vaak tot extra lange procedures.”
Commerciële verhuurders
De nood is nochtans hoog. Vastgoedadviesbureau Stadim schatte vijf jaar geleden dat er tegen 2030 maar liefst 95.000 bijkomende studentenkoten nodig zullen zijn. “Inmiddels zijn er 25.000 units bijgekomen”, zegt Arne Hermans van Diggit Studentlife in het Kotkompas van april. “Een indrukwekkende sprong, maar tegelijk ook een wake-upcall. Er resten ons nog eens 70.000 koten om het evenwicht te bereiken, wat aan het huidige tempo simpelweg niet haalbaar is.”
Ondertussen worden ook barrières weggewerkt. De Raad van State vernietigde in 2023 een (Gents) verbod op stukverkoop. Die vorm van verkoop speelde in het voordeel van grote partijen die geld ophalen bij vennootschappen of institutionele investeerders.
Stadsgeograaf en voormalig onderzoeker bij KU Leuven, Max Oxenaar, onderzocht de aanwezigheid van financiële spelers op de Brusselse residentiële huurmarkt en bestudeerde de marktlogica. “De interesse van commerciële verhuurders en institutionele beleggers in de Brusselse huurmarkt is sterk toegenomen in de afgelopen negen jaar”, zeg Oxenaar. “In meerdere nichesegmenten van de markt zien we duidelijk vormen van financialisering.”
De evolutie in de kotensector maakt deel uit van bredere financialisering in huisvesting. “Studentenhuisvesting is een van de niches waar commerciële verhuurders en institutionele beleggers steeds meer interesse in tonen, naast andere niches zoals co-living of build-to-rent (appartementen die specifiek voor verhuur gebouwd worden), woonzorgcentra en nieuwbouw voor de sociale verhuur”, zegt Oxenaar.
“Daarbij spelen er een aantal kwesties. Een eerste belangrijke factor is de grote vraag naar koten, dat verzekert de investeerders van huurders. Een andere factor: achter die grote commerciële verhuurders zitten vaak beleggers die op zoek zijn naar nieuwe investeringsmogelijkheden. Ze zien dat soort huurwoningen als een vrij veilige belegging met een laag risico en rendement op lange termijn”, verduidelijkt Oxenaar. “Hun nood aan een investeringsproduct drijft ook de bouw van studentenhuisvesting aan. Vergeet niet, die deelsectoren zijn stuk voor stuk heel winstgevend.”
Bij Stadim zien ze dat een kwalitatief studentencomplex met een binnenstedelijke ligging dicht bij onderwijsinstellingen kan rekenen op een bruto aanvangsrendement naar investeringswaarde van 4,5% tot 5,6%. Het vastgoedadviesbureau ziet “de spaarder” als belangrijke brandstof voor de motor van de ontwikkelaars.
Het merendeel van de projecten wordt aangeboden in een systeem van mede-eigendom, zoals een flat in een appartementsgebouw. Daarnaast worden ook projecten aangeboden met all-in beheer, waar bij aankoop ook een exploitatiecontract bij hoort. Een derde mogelijkheid is een investering in vennootschappen die studentencomplexen bouwen en/of exploiteren. Tot slot worden studentenkamers ook als bancair product aangeboden, al dan niet via (beursgenoteerde) bedrijven.
Dat grote ontwikkelaars steeds meer interesse tonen om te investeren in studentenkoten, komt uiteraard door de beschikbaarheid van kapitaal. “Het grootste voorbeeld daarvan is Xior, een van de grootste investeerders in studentenkoten in België en Europa”, zegt Oxenaar. “Die haalt op een veel grotere schaal kapitaal op dan kleine ontwikkelaars die zich richten op de kleine investeerder. Commerciële verhuurders zoals Xior hebben toegang tot meer kapitaal van bijvoorbeeld institutionele beleggers zoals banken, verzekeraars en pensioenfondsen of halen het op de beurs”, legt Oxenaar uit. “Die commerciële verhuurders zijn overigens alleen maar geïnteresseerd in volledige gebouwen om te verhuren en werken daarvoor ook vaak met eigen vastgoedbeheerders als ze investeren in nieuwbouw of renovatie.”
Xior is in Europa marktleider in studentenhuisvesting, met ondertussen bijna 22.000 kamers verspreid over acht landen
Xior werd in 2007 opgericht en groeide de afgelopen tien jaar van 1.341 naar 5.011 koten. De Belgische beursgenoteerde vastgoedvennootschap is in Europa marktleider in studentenhuisvesting, met ondertussen bijna 22.000 kamers verspreid over acht landen. Hun portfolio is samen 3,5 miljard euro waard.
Oxenaar wijst erop dat een belangrijk deel van de studentenkoten een vrij traditionele vorm van vastgoedinvestering is. “Ontwikkelaars bouwen vaak residenties en verkopen de koten individueel aan bemiddelde ouders of mensen die hun spaargeld of vermogen uit erfenissen willen investeren”, zegt Oxenaar. “Het lastige aan de studentenkotenmarkt is dat er nooit heel diepgaand onderzoek is gedaan naar de eigendomsstructuur van koten en welk type investeerders dominant zijn, maar mijn vermoeden is dat het grootste deel bestaat uit kleine investeerders. Dat neemt niet weg dat grote commerciële spelers ook groeien.”
De Gentse groep Upgrade Estate is zo’n klassieke ontwikkelaar, die overigens ook verhuurt en beheert, en op zoek gaat naar investeerders (ook vennootschappen) die minstens 110.000 euro investeren. De groep zag in 1999 het levenslicht en het duurde tot 2012 vooraleer het eerste grootschalige complex (Ter Plaeten) gebouwd werd. Daarna groeide het bedrijf aan een rotvaart, mede dankzij samenwerkingen met hogeronderwijsinstellingen, en sinds 2018 biedt Upgrade ook co-living appartementen aan voor ‘starters’.
Gericht op rendement
Die toenemende interesse van grote vastgoedspelers gaat vaak gepaard met een professionaliseringslag. “Naarmate er meer interesse komt van vastgoedinvesteerders en commerciële verhuurders wordt er ook meer geïnvesteerd in professioneel vastgoedbeheer dat een extra service kan aanbieden, zoals een gym of cinema, wat je ook ziet bij luxeresidenties”, zegt Oxenaar. “Dat drijft de prijzen op. Dit soort residenties is niet in de eerste plaats gericht op een woonbehoefte, maar is nauw afgestemd op rendementseisen. Dat is vooral in Brussel een heel duidelijke trend. De kotmadam maakt plaats voor de vastgoedinvesteerder die grootschalige residenties bouwt als investeringsobject. Die professionalisering is dus een gevolg van steeds meer interesse van investeerders.”
Het leidt wel tot koten van betere kwaliteit. “Er is regelmatig nieuwbouw, dat is prima, maar zet ook - zeker bij luxeresidenties met extra services - meer druk op de huurprijzen. Dit soort commerciële verhuurders zijn winstgedreven partijen die strenge rendementseisen moeten halen van hun investeerders. Ze zullen de maximalisering van hun huurinkomsten en de vastgoedwaardestijging altijd vooropstellen, zeker in België, waar lokale besturen en gewesten ontzettend weinig controle hebben over woonprijzen, bieden die verhuurders geen garantie voor betaalbare koten.”
Spanning op de kotenmarkt
Steden stellen volgens Oxenaar vaak weinig betaalbaarheidseisen aan nieuwbouwprojecten. “Overheden kunnen zeker een actievere rol spelen in de vorm van huurprijsregulering, door duidelijke eisen te stellen aan het soort koten dat gebouwd wordt en zo te voorkomen dat er enkel duurdere en luxekoten gebouwd worden”, zegt hij.
De vastgoedsector is tegen huurprijsregulering vanuit de overheid, uit vrees voor ‘marktontwrichting’ en minder investeringen
De sector is alvast tegen de idee gekant – uit vrees voor ‘marktontwrichting’ en minder investeringen. De sector neemt daarnaast ook de taksen op tweede verblijven en studentenkamers in het vizier, aangezien deze doorgerekend worden aan studenten en de prijs dus niet zouden temperen. Na Leuven en Antwerpen, wil ook Gent een belasting op tweede verblijven heffen, wat door critici meteen als ‘studententaks’ geframed werd.
Oxenaar is wel enthousiast over een aantal stimulerende maatregelen. “De korting op de onroerende voorheffing op koten die door het Brussels Gewest wordt aangeboden, vind ik een positieve maatregel. Daarmee stimuleer je ook niet-winstgedreven partijen om hun verantwoordelijkheid te nemen voor de bouw van studentenhuisvesting.”
En dan komen ook de hogeronderwijsinstellingen in beeld. Om snel veel betaalbare kamers op de markt te brengen, kijken ze naar samenwerkingen met de privésector.
KU Leuven beheert zowat 6.000 studentenkamers en huurt twee gebouwen op de private markt: residentie Studax met 292 kamers aan het station en residentie Waterview met 405 kamers aan de Vaartkom. “Het is niet onze ambitie om in de toekomst nog zelf bijkomende studentenkamers te huren in Leuven”, zegt KUL-woordvoerder Emmanuel Rottey. “De spanning op de Leuvense kotenmarkt is stilaan aan het wegebben.”
Stadsgeograaf Max Oxenaar: “De vraag die overheden en andere betrokken partijen zich moeten stellen is: hoe zorgen we dat de betaalbaarheid op lange termijn gegarandeerd wordt?”
Universiteit Gent heeft momenteel 2.300 kamers in eigen beheer. “Binnen drie jaar wil de UGent zo’n 1.700 studentenkamers extra verhuren”, zegt woordvoerder Tine Dezeure. In juli zette het universiteitsbestuur het licht op groen om op drie plaatsen in Gent ruim 500 kamers te huren en in Zwijnaarde een gebouw met 350 kamers te kopen. Die investering komt bovenop de ruim 800 kamers die de UGent sinds kort huurt in Gent en Sint-Denijs-Westrem. “Op termijn moet het totale aantal kamers dat de UGent aanbiedt zelfs kunnen stijgen tot 6.000”, voegt Dezeure nog toe.
Het sociaal verhuurkantoor (SVK) voor studenten in Brussel vindt Oxenaar ook een interessante ontwikkeling. “De bouw van studentenhuisvesting is financieel ontzettend zwaar om te dragen, maar het gewest heeft wel een manier gevonden om de bouw van nieuwe (commerciële) koten te stimuleren, gekoppeld aan een strategie om op lange termijn betaalbaarheid te garanderen”, zeg Oxenaar.
Hij brengt wel meteen een nuance aan. “Het SVK-model kost wel veel publieke subsidie, maar het is in ieder geval een stap richting meer controle over huurprijzen. De vraag die overheden - en andere partijen die een verantwoordelijkheid dragen voor studentenhuisvesting - zich moeten stellen is: hoe zorgen we dat de betaalbaarheid op lange termijn gegarandeerd wordt? De strategie van het aanbod vergroten met commerciële partijen zal op lange termijn geen garantie bieden voor betaalbare huurprijzen, net omdat die altijd met de markt mee zal bewegen.”
Sociale crisis
Het langverwachte Europees plan voor betaalbare huisvesting zal focussen op jonge mensen, herhaalde topman Matthew Baldwin
De crisis op de markt van studentenhuisvesting belandde ondertussen ook op de Europese politieke agenda. Al is de vraag welk medicijn wordt ingezet. In haar jaarlijkse State of the Union benadrukte Commissievoorzitter Ursula Von der Leyen dat de huisvestingscrisis een sociale crisis is. “We moeten onze staatssteunregels herzien om steunmaatregelen voor huisvesting mogelijk te maken”, zei ze. “We moeten de bouw van nieuwe huizen en studentenwoningen veel gemakkelijker maken. En we zullen ook een wetsvoorstel indienen over kortetermijnverhuur.”
In een speech voor bedrijven actief in de studentenhuisvestingsmarkt, liet de Commissie begin november iets meer in haar oplossingskaarten kijken. Het langverwachte Europees plan voor betaalbare huisvesting zal focussen op jonge mensen, herhaalde topman Matthew Baldwin. Hij benadrukte dat er 15 miljard extra financieringsruimte beschikbaar is in het kader van het cohesiebeleid voor huisvesting, inclusief studentenhuisvesting. Hij sprak verder ook over de oprichting van een pan-Europees investeringsplatform, samen met de Europese Investeringsbank, nationale investeringsbanken en internationale financiële instellingen, die alle mogelijke publieke financiering moet samenbrengen om private investeerders over de streep te trekken.
