Als de coronacrisis de voorbije weken één ding pijnlijk duidelijk heeft gemaakt, dan is het wel dat de sector van de woonzorgcentra absoluut niet voorbereid was op deze catastrofe. Dat kan ook moeilijk anders. De voorbije vijftien jaar lag de focus niet op welzijn, maar op groei en geld verdienen. Gigantisch veel geld.
Het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid zegt het zelf op haar website: “Vlaanderen heeft in de periode 2014-2019 een ongeziene aangroei van woongelegenheden in woonzorgcentra gerealiseerd en erkend. De uitbreiding van bijna 10.000 woongelegenheden tijdens deze legislatuur heeft de wachtlijsten voor deze woonzorgvorm vrijwel volledig doen verdwijnen. Met deze recentste investering komen daar voor de komende legislatuur nog eens meer dan 5.000 plaatsen bij in woonzorgcentra en centra voor kortverblijf.”
Potentiële fortuinen
Met de 'wachtlijsten' voor woonzorgcentra als excuus tekende de Vlaamse overheid, en meer bepaald voormalig minister Jo Vandeurzen (CD&V) met in zijn kielzog kabinetsmedewerkers Karine Moykens en Margot Cloet, een model uit van groei. Groei waarbij de balans tussen arbeid en kapitaal volledig verloren ging.
Het is ironisch dat uitgerekend de mensen onder wiens auspiciën zulk systeem op punt werd gezet, vandaag een leidende rol spelen binnen de 'task force' die de sector door de coronacrisis en de nalatigheid van het beleid tussen 2014-2019 moet leiden.
Het systeem werd in de steigers gezet in de periode kort voor de financiële crisis van 2008. Nogal wat verouderde rusthuizen waren aan renovatie toe en de vergrijzing maakte van de sector van de verzorgingstehuizen een 'groeisector'.
Bij vastgoedfondsen groeide het besef dat er bakken geld te verdienen waren, mits de juiste aanpak. De vaak aftandse grijze woonblokken en de nieuw te bouwen woonzorgcentra waren potentieel fortuinen waard. De waarde van zo’n blok wordt immers niet zozeer bepaald door de grond en het gebouw zelf, wel door de huur die ervoor kan worden gevraagd.
Witte woede
Een quasi gegarandeerde, toenemende vraag en contracten die voor termijnen tot wel dertig jaar kunnen worden afgesloten met de exploitanten van de rusthuizen, stonden garant voor een gigantische opwaardering van de waarde van de woonblokken, alsook voor een ongezien bouwprogramma (honderden miljoenen euro’s) van nieuwe woonzorgcentra.
Het geld dat omging in de kapitaalscomponent van de woonzorgcentra staat volledig in onbalans met de kreunende onderfinanciering en onderbetaling van het (zorg)personeel. Terwijl het zorgpersoneel - 'de witte woede' - in de Brusselse straten protesteerde, smeten vastgoedfondsen zoals Cofinimmo en Aedifica zich volop op de lucratievere kant van de ouderzorg-markt.
Het principe is eenvoudig en ontstond door een gevaarlijke cocktail van overheid, vastgoedondernemers en geld, veel geld. De overheid wilde meer ouderenzorg-“bedden”, want er waren wachtlijsten voor de dan bestaande voorzieningen. De vastgoedondernemers die Vlaanderen tot dan hadden volgebouwd met nutteloze kantoorgebouwen, zochten een nieuwe cash cow, namelijk de woonzorgcentra.
De oplossing bestond uit een tijdelijke samenwerking tussen exploitanten van ouderenzorg en vastgoedondernemers. Samen bouwden ze nieuwe voorzieningen op basis van de voorafgaandelijke vergunningen van de Vlaamse Overheid. De voorzieningen werden verkocht aan een vastgoedfonds – dat eigenaar werd, en vervolgens terug verhuurd aan dezelfde exploitant van het woonzorgcentrum.
Woekerwinsten
Iedereen kent deze nieuwe woonzorgcentra in zijn of haar gemeente. Het zijn betonnen dozen met een minimalistische architectuur. Betonnen dozen die zeer goedkoop gebouwd worden (skeletbouw, veel standaardisatie, enz), maar wel voor veel geld verkocht worden aan een vastgoedfonds enkel en alleen omdat een dertigjarige hoge huur afgesproken wordt.
De hele caroussel draait uiteindelijk op geld afkomstig van bejaarden die steeds hogere dagprijzen moeten betalen en op geld afkomstig van de overheid
Onnodig om erbij te vermelden dat deze woekerwinsten zelden of niet in de exploitatie geïnvesteerd werden, maar wel verdwenen in de zakken van de initiatiefnemers.
Het is geen toeval dat tot voor kort de private (naast de gemeenten/OCMW’s en de kerk) ouderenzorg geconcentreerd zat bij twee belangrijkere 'private equity'-spelers, namelijk Senior Living Group bij Waterland (ook bekend van haar participatie met Marc Coucke in Omega Pharma) en Armonea bij Verlinvest (de investeringsmaatschappij van de AB Inbev families de Mevius en Spoelbergh). Zowel Senior Living Group als Armonea werden recent zeer succesvol verkocht aan Franse groepen.
De hele caroussel draait uiteindelijk op geld afkomstig van bejaarden die steeds hogere dagprijzen moeten betalen en op geld afkomstig van de overheid die de nodige subsidies verstrekt om het personeel en de zorg te betalen.
De hoeveelheid geld die de bejaarde bewoners en de overheid in het systeem pompen is niet enkel gigantisch, de geldstroom verdwijnt uiteindelijk ook in de zakken van private investeerders en vastgoedfondsen, terwijl het zorgpersoneel, toch cruciaal in deze keten, terecht de werkdruk en onderfinanciering blijft aanklagen.
Wiskundige precisie
Bovenvermeld systeem werd met wiskundige precisie geoptimaliseerd. Je zou het de excel-isering van de ouderenzorg kunnen noemen. Voor de renovaties en de nieuwbouw werd een model ontwikkeld: 30 m² voor een kamer, zoveel m² minimale gemeenschappelijke ruimtes, … Het brutoverlies aan ruimte werd zo beperkt mogelijk gehouden om de winsten te kunnen maximaliseren.
Sterker nog, ook het opnamebeleid werd in Excel geoptimaliseerd, om zo ideale zorgprofielen te kunnen identificeren en selecteren vanuit de wachtlijsten-visvijver om meer overheidstoelage te krijgen, en dus meer huur te kunnen betalen en winst op te strijken. Parallel werden er modellen ontwikkeld om te zien waar in Vlaanderen, op welke termijn nood aan bijkomende verzorgingstehuizen zou zijn. Op het kabinet werden dergelijke lijsten gemaakt..
Het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid geeft dit op haar website ook ruiterlijk toe:
Op dit ogenblik werkt een wetenschappelijk team van het Steunpunt Welzijn, Volksgezondheid en Gezin, onder leiding van professor Erik Schokkaert aan een prognosemodel voor de zorg voor ouderen in Vlaanderen. Hierbij wordt een voorspelling gemaakt van het noodzakelijk zorgaanbod voor de residentiële ouderenzorg in Vlaanderen.
De traditioneel optimale contacten tussen politiek, projectontwikkelaars en de achterliggende vastgoedfondsen zorgden er vervolgens voor dat ze allemaal hun graantje meepikten. Het hele systeem werd gestut door een zo maximaal mogelijke bezettingsgraad. Die is cruciaal om de dagprijs hoog te kunnen houden en een onderlinge concurrentieslag bij meer aanbod dan vraag te vermijden.
Alles valt en staat natuurlijk met de erkenning van een woonzorgcentrum. Die erkenning geeft de overheid in principe een fantastische stok achter de deur. Het maakt zo’n erkenning ook zeer waardevol.
