De realiteit in Vlaanderen toont na decennia van enorme subsidiëring van een eigen woning (een veelvoud van wat ooit naar sociaal wonen is gevloeid!), dat een deel van de bevolking die eigen woning nooit kan bereiken. Nog los van de prijsopdrijvende effecten van al die ‘ondersteuning’.
De onderkant van de woonmarkt is grotendeels aangewezen op de huurmarkt, voor wie ‘geluk’ heeft is dat een van de veel te weinig sociale woningen in Vlaanderen
De onderkant van de woonmarkt is – en zal dat altijd zijn - grotendeels aangewezen op de huurmarkt, voor wie ‘geluk’ heeft is dat een van de veel te weinig sociale woningen in Vlaanderen. Het is dan ook opmerkelijk dat gepleit wordt om een deel van dat veel te schaars sociaal aanbod te verkopen … Nog opmerkelijk is de creatieve rekenkunde die gebruikt wordt om dat voorstel te onderbouwen. Zoals de voorzitter van Anders in een opiniestuk in de Morgen uit de doeken deed.
Een eerste belangrijke opmerking is dat sociale woningen in Vlaanderen helemaal geen eigendom zijn van de overheid. Het zijn de woonmaatschappijen – nog altijd private vennootschappen – die voor de overheid een zogenaamde Dienst van Algemeen Economisch Belang uitoefenen. Om de betaalbaarheid te garanderen worden door Vlaanderen goedkope leningen voorzien voor de woonmaatschappijen. Maar de investeringen worden grotendeels binnen de woonmaatschappij zelf terugbetaald, hoofdzakelijk door huurinkomsten.
Dat wil natuurlijk zeggen dat een eventuele opbrengst van de verkoop van sociale woningen ook helemaal niet gebruikt kan worden om – zeg maar – schulden van gemeentes af te betalen …
Rekening doorgeschoven naar de overheid
Ten tweede – en nog belangrijker – geeft de rekenkunde in het voorstel een totaal verkeerde inschatting van de effectieve financiële stromen. Het zou helpen – zoals ik ook al meermaals schreef – als beleid gebaseerd wordt op objectieve feiten, en niet op het lukraak bijeen schrapen van wat cijfers.
Het zou helpen als beleid gebaseerd wordt op objectieve feiten, en niet op het lukraak bijeen schrapen van wat cijfers
De woonmaatschappijen geven elk jaar via de sociale korting in de huurprijs een korting van meer dan een miljard euro. Een huursubsidie direct aan de huurder zeg maar. Dit is geen directe kost voor de overheid. De overheid betaalt enkel een rentetussenkomst op leningen voor nieuwe projecten en renovaties. De laatste gerapporteerde bedragen hierover zijn ongeveer 175 miljoen euro. Dat staat ver van de miljarden waarover sprake … Voor het historisch opgebouwd patrimonium zorgen de woonmaatschappijen zelf voor de sociale korting – net door een vastgoedportefeuille opgebouwd te hebben in meer dan een eeuw.
Als we nu even verder rekenen op het voorstel van Frédéric De Gucht, dan zouden we met de verkoop van 30.000 euro een globaal systeem van huursubsidies op poten kunnen zetten. Die verkoop kan ongeveer 7,5 miljard euro opbrengen. Er zijn ongeveer 250.000 woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden in Vlaanderen zonder sociale woning, en om een gelijkaardige korting te geven kost dat 1,5 miljard euro per jaar. Dat wil zeggen dat na nauwelijks vijf jaar het potje uit de verkoop aan huursubsidies is opgesoupeerd. En de overheid elk jaar, recurrent eenzelfde bedrag moet vrijmaken direct in de uitgaven. Die rekening lijkt toch niet echt te kloppen …
Als die verkoop de volledige schuld van steden en gemeentes zou afbetalen, lijkt het ook zeer onwaarschijnlijk dat de rentekost van 7,5 miljard euro dergelijk model zou kunnen financieren …
Bovendien wordt ook nog voorzien in een ‘rendement’ voor de private partner die de sociale woningen overneemt. Met nog eens een aardige rekening als gevolg. Bovendien is er helemaal geen garantie dat die sociale woningen voor lange tijd in het systeem blijven, zoals aangetoond in vele buitenlandse voorbeelden. En wordt natuurlijk ook geen bijkomend actief opgebouwd binnen de sector. Wat nu net de reden is waarom sociaal wonen momenteel 1 miljard euro in koopkrachtstijging kan voorzien voor haar huurders met een beperkte overheidstussenkomst.
Ten slotte zijn er nog tal van negatieve effecten aan een algemene huursubsidie, zoals het tot in de treure aangetoonde prijsopdrijvende effect.
Uitverkoop in sociaal wonen
Er is helemaal geen garantie dat sociale woningen voor lange tijd in het systeem blijven, zoals aangetoond in vele buitenlandse voorbeelden
Om nog even terug te komen op de baksteen in de maag van de Vlamingen, die ook in dit voorstel wordt gebruikt als uitgangspunt … Een van de argumenten die je vaak in dat verband hoort, is dat huren weggesmeten geld is. Omdat je dan elk jaar recurrent opnieuw een groot – en door inflatie alsmaar groter – bedrag moet ophoesten om te huren. Het voordeel van een eigen woning is dat de woonkost op termijn afneemt door vaste afbetalingen, je kapitaal opbouwt en daardoor na verloop van tijd in verhouding veel goedkoper af bent. Dat wordt dan in de markt gezet als de aanpak van een goede huisvader.
Het is opvallend dat nu een voorstel wordt gelanceerd voor sociaal wonen dat net het omgekeerde doet. Het opgebouwde actief vervreemden en dit vervangen door een systeem van recurrente uitgaven. Wat uiteindelijk – na amper vijf jaar – al leidt tot een enorm gat in de begroting, en een duurdere woonoplossing voor wie het nodig heeft. Dat staat dus haaks op een beleid als goede huisvader …
