Wij Pandemisten zijn geen homogene groep, we bestaan niet uit een vast aantal mensen, we kennen geen hiërarchie in onze rangen. Wat ons eenheid en richting geeft, is de aard en de motivatie van wat we doen. Het verheugt ons dat we, om het probleem dat we aankaarten uit te leggen, beroep kunnen doen op het vijfde stadsessay van de Gentse stadsbouwmeester: Vasthoudgoed.
Aan overheidszijde was de enige respons op onze acties tot nog toe dezelfde als die van de vrederechter in zijn vonnis over de bezetting van 't Pand: “Het eigendomsrecht van eisende partijen staat vast. Dat eigendomsrecht wordt flagrant geschonden. (...) Dat en niets anders is de essentie van de zaak.”
Je zou haast hoop krijgen met het stadsessay, waar we nu op ingaan.
Overheid verkoopt meest waardevolle asset
Veel grond is private eigendom. Het wordt verhandeld in een markt. Doordat enerzijds zovelen er nood aan hebben om te wonen, en er anderzijds geen grond kan bijgemaakt worden, stijgt de vraag. Allen daarheen!
Met private eigendom van grond kan je slapend rijk worden: “Vastgoedontwikkeling wordt steeds uitdrukkelijker beschouwd als een beleggingsvehikel, zeker op de woonmarkt.” Later in de tekst verduidelijkt de stadsbouwmeester: “Vandaag rekenen grondeigenaars (en ook doorverkopers) zich snel rijk. Ze zien bij voorbaat hoge ontwikkelingsmogelijkheden en vragen disproportioneel veel voor hun grond.”
Dit leidt tot een klassenmaatschappij. Hoe meer assets (bijv. grond) je al hebt, hoe makkelijker je kan lenen – om nog meer assets (bijv. grond) te kopen: het hefboomeffect. Mensen die niet kunnen lenen, die huren of zijn in het slechtste geval dakloos. De eerste groep wordt kleiner (vandaar de uitdrukking ‘de 1 %’), de tweede groep groter (vandaar de uitdrukking ‘de 99 %’).
De belangrijkste klassenstrijd is niet langer die tussen werkgever en werknemer: ze doet zich voor op de huizenmarkt.
De stadsbouwmeester wil het vooral hebben over de rol van de overheid in dit verhaal. Laten we niet vergeten dat de overheid garant staat voor onder meer publieke voorzieningen, de opvang van mensen die uitgespuwd worden door de private woningmarkt, het voorzien van plekken en gebouwen waar culturele ontwikkeling kan plaats vinden en ga zo maar door. Kortom: “Het huidige vastgoedmodel leidt dus tot private winsten en publieke lasten.”
Waar halen onze overheden het geld vandaan om deze en andere publieke lasten te bekostigen? Overheden en overheidsinstellingen beschikken over gronden die financieel zwaar wegen (vanwege de panden die er op staan), maar die in de private markt veel kunnen opbrengen.
Overheidsdiensten zijn versnipperd en worden individueel verantwoordelijk gesteld: “Vandaag zitten de budgetten voor bouw, renovatie, onderhoud, gebruik en exploitatie verspreid over verschillende diensten.” Hierdoor is de verleiding groot om grond van de hand te doen.
De stadsbouwmeester merkt terecht op dat vastgoed natuurlijk “maar één keer kan verkopen, en ook maar één keer beleidsinitiatieven nemen met de opbrengsten. Daarna is het als hefboom weg.”
Tot hier springen we een gat in de lucht. Er begint iets te dagen. Maar toch een aanvulling. De situatie is ernstiger dan enkel “private winsten en publieke lasten”.
De overheden verkopen hun meest waardevolle asset , namelijk grond, aan financiële spelers die er enkel mee gaan speculeren. Tegelijk staat de overheid garant voor de markten en private instellingen die het speculeren mogelijk maken. Zij kan dat maar doen omdat ze financieel geloofwaardig is. En de overheid is financieel geloofwaardig onder meer omdat ze over waardevolle assets beschikt, zoals gronden. Maak nu eens de rekening. We komen er zo dadelijk op terug.
Voor de rest omvat Vasthoudgoed vooral een omstandige analyse van wat er moet gebeuren. We kunnen onze lockpick opbergen, hypotheken afsluiten voor een huisje-tuintje, en ons goed veilig voelen dankzij dit reddingsplan.
Aandachtiger lezen leert ons dat we met een kluitje in het riet gestuurd worden.
De aanpak van het essay is aanlokkelijk genoeg: een publieke vraag en aanbod (ruimtebehoefte vs. beschikbare ruimte) dat een contrast wil zijn met het hardvochtige spel van vraag en aanbod op de woonmarkt: “Besef dat ‘t niet alleen over stenen en centen gaat.” Maar er is wel geld nodig om sociale woningen, ruimtes voor cultureel en vrijwilligerswerk en dergelijke meer te kopen en te onderhouden. Het stadsessay gaat omstandig in op die evenwichtsoefening.
We moeten beseffen dat het patrimonium van de Stad Gent zeer divers is. Niet alle panden zijn in goede staat, ze hebben verschillende mogelijkheden, zijn op verschillende manieren in een buurt aanwezig, … Daarenboven zijn al deze eigenschappen en verhoudingen dynamisch van aard. Om dit complexe netwerk te beheren, somt de stadsbouwmeester een reeks actoren op: gebruiker, onderzoeker, adviseur, strateeg, eigenaar, ontwikkelaar, campingbaas … Hij heeft zijn huiswerk gedaan.
Binnen dit genuanceerde kader geraak je er ook makkelijk van overtuigd dat privatiseren soms de juiste optie is, laten we niet dogmatisch zijn. Want daar staan twee dingen tegenover.
Ten eerste, stedenbouwkundige lasten: wat door speculatie uit het bezitten van een stuk grond zal voortkomen, vloeit ten dele terug naar de overheid, die het op haar beurt investeert in publieke voorzieningen in de buurt waar dat stuk land zich bevindt. Ten tweede, regelgeving: de overheid kan voorwaarden opleggen over wat er op een geprivatiseerd stuk grond mag gebeuren.
Hoe verhouden wij ons hier tegenover? Vanuit economisch oogpunt is er maar één belasting die de stijging van grondwaarde doeltreffend aanpakt en dat is een land value tax of grondwaardebelasting, de praktische consequentie van een elementair economisch inzicht: zelfs wanneer je voor privaat bezit bent, moet je tegen privaat bezit van grond zijn.
De stedenbouwkundige lasten zijn eenmalig bij het verlenen van een vergunning, wat zelfs niet in de buurt komt van een grondwaardebelasting. Dat de overheid bepaalt wat er op dat stuk land mag gebeuren compenseert daar niet voor. Ze kan die regelgeving namelijk later “moedwillig doorbreken”, zegt de stadsbouwmeester.
Maar hoe rijker je bent, hoe beter je je weg kent in wetgeving en regelgeving, want je kan experten betalen om je te helpen die regels naar je hand te zetten. Dit draait uit in het voordeel van de bezitters.
Onze derde opmerking gaat over wat de overheden met het geld doen: “De meerwaarde blijft lokaal.” Dit klinkt alsof de overheid gaat helpen met gentrification, door middel van een trickle-down-aanpak: ze neemt een fractie van wat de 1 % verkrijgt door speculatie in een buurt, en geeft het aan andere eigenaars uit die buurt die reeds profiteren van een stijging in waarde van hun huis door de ontwikkeling die plaats gaat vinden.
Onze grondwettelijke plicht
Het stadsessay is een stap vooruit, maar als puntje bij paaltje komt, trappelt de stadsbouwmeester ter plaatse. We zien dus geen enkele reden om onze acties stop te zetten. We eindigen onze reactie op het essay met een rechtvaardiging van deze stellingname.
Volgens de definities die gehanteerd worden in Vasthoudgoed zijn wij op dit moment de ‘campingbazen’ van het bezette Vredeshuis: “De campingbaas is verantwoordelijk om leven in de brouwerij te brengen in een stadsgebouw. De persoon staat in voor het dagelijkse functioneren van vastgoed met een focus op het samenleven van de verschillende gebruikers. De campingbaas zorgt ervoor dat alle gebruikers kunnen, willen en mogen gebruik maken van het gebouw.”
Wij maken van het oude Vredeshuis wat de stadsbouwmeester een Stadsgebouw 2.0 noemt: we erkennen gedeelde ruimte, witruimte, schuifruimte en zwerfuimte en gaan daar inclusief en creatief mee om.
Met dit project geven we in de praktijk een antwoord op de vrederechter in de zaak van ‘t Pand (zie boven). Artikel 23 van de Grondwet waarborgt sociaal-economische rechten “rekening houdend met de overeenkomstige plichten”.
Juristen verduidelijken: “Sociale en economische rechten kunnen slechts worden gegarandeerd als de burger zich inzet om collectieve steun blijvend mogelijk te maken. Het is doordat mensen meewerken aan sociale en economische vooruitgang dat men de vruchten daarvan kan plukken.”
Wij zien het als onze grondwettelijke plicht om op te komen voor de sociale, culturele en economische rechten van iedereen – dat en niets anders is de essentie van de zaak.
Wij hebben de verplichting erop toe te zien dat onze overheden hun capaciteit behouden om de grondwettelijke sociaal-economische en culturele rechten van elke burger te garanderen (het standstill-principe). Door publieke gronden te verkopen, ondermijnt de overheid die capaciteit.
Het is best wel ironisch dat de stadsbouwmeester de mogelijkheid van een publieke grondenbank oppert. Wat hij bedoelt is: geld lenen bij de bevolking met de publieke gronden als onderpand. Hij zegt er niet bij dat dit exact is wat private spelers doen met private grond: het eerder vermeldde hefboommechanisme.
Wanneer dit onvermijdelijk de samenleving destabiliseert, blijkt het de overheden te zijn die al die tijd impliciet garant stonden voor de financiële markten. De crisis van 2008 heeft dat op een spectaculaire manier getoond.
Enerzijds gooit privatisering van publieke grond olie op het vuur van de speculatie; anderzijds ondermijnt het de capaciteit van de overheid om grondrechten te vrijwaren door het verlies van een asset , specifiek: grond. Onze grondwettelijke verplichting krijgt daardoor een focus: we moeten ons blijven verzetten tegen de privatisering van publieke gronden.
